2021年新城控股公司商业模式及规模效率分析报告（31页）.pdf

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1、2.2 精细化商业管理，运营效率稳步提升公司出租率持续提升，处于行业领先水平。2020 年已披露 96 座吾悦广场平均开业率达到 99.5%，满铺运营 77 座项目。按时间划分，开业 5 年以上吾悦广场平均出租率 99.9%;开业 3-5 年平均出租率 99.7%;开业 1-3 年平均出租率 99.2%;开业 1 年以内平均出租率99.7%。由于公司对每座吾悦广场几乎都会提出满铺开业的要求，故开业一年吾悦广场出租率较高，但新开业吾悦广场尚未成熟，存在较高的租户置换率，会对出租率产生一定影响，因此开业一到三年吾悦广场出租率处于最低水平，但经过培育后，租户置换率不断下降，商业愈发成熟，出租率会回升

2、至较高水平。总体来看，公司招商运营水平不断提升，吾悦广场整体出租率从 2017 年的 97.9%增至 2020 年的 99.5%，处于行业领先水平，再次证明了“吾悦”品牌的优秀实力。单方租金持续提升，疫情之下运营效率逆势提升。公司经过商业深耕，项目效应持续提升，2017-2019 年公司单方租金由 37 元/平/月提升至 58 元/平/月，2020 年受疫情影响，但单方租金也仅微降至 49 元/平/月。公司在疫情下全年共举办 8 档统一营销活动，包括我爱你吾悦、吾悦中国年、百店同庆等，统一经营活动的天数达 120 天，公司持续精细化的运营，带动运营效益稳健提升。2019-2020 年客流量由

3、5.79 亿人次增至 6.55 亿人次，提升 13%;同期零售总额由 265 亿元增至 319 亿元，提升 20%;同期会员总数由 567 万人增至 983 万人，增长 73%;同期合作品牌数由 5000 余个增至 7700 余个。运营效益处于行业中游，仍有较大提升空间。从单方租金来看，公司处于行业中游，2020年公司 50 元/平/月的单方租金水平低于华润(152 元/平/月)和龙湖(101 元/平/月)等公司。从单方坪效来看，2020 年公司 283 元/平/月的单方坪效低于华润(738 元/平/月)和龙湖(528元/平/月)，虽然其中有各家商业地产公司经营策略定位不同的原因，但我们认为公司运营效益仍有提升空间(备注：单方租金以全年租金/开已业面积计算，由于公司新开业项目数/已开业项目数比值较大，因此数据较实际运营情况更为低估;单方坪效类似逻辑)。