1、2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段城镇化率高增速不再，发展进入后半程。1998 年-2019 年，城镇化率在20 年内从33.35%增长至 60.60%，平均每年上升 1.3%。2018 年美国、英国、日本、韩国的城市化率分别为82.26%、83.40%、91.62%、81.46%。相比于发达国家的都市化水平，我国城市化虽仍有空间，但发展速度已大幅下降，2018 年增速仅为 1.81%。城镇化带来的住房需求是推动房地产业繁荣的重要力量，而人才在向城市聚集过程中，定居带来的住房刚性需求较高，但高房价的存在反过来会成为人才引进的壁垒，有碍于城市的进一步扩张。区域发展不均衡，一线
2、城市常住人口增量放缓，部分三线城市已发生人口净流出。 2006-2010 年是中大型城市人口流入的高峰期，一线城市每年常驻人口增长约 300 万人，三线城市增长850 万人，2011 年后人口增量明显下降，2018 年一线城市人口流入不足30 万人，同比下降72%，三线城市从17 年起人口变动已转为净流出。根据不同城市之间的房地产价格变化可将房地产市场划分为两个阶段，在 2015 年以前，一二三线城市房地产价格变动始终同步调节，2015 年以后，不同城市的住宅价格指数同比呈现排浪式变化，一线引领二三线趋势明显。城镇化转向都市化，打造京津冀、沪宁杭、粤港澳城市群。受技术革新、要素流动、产业更替的影响，区域发展正由传统的省域、行政区向城市群转变。打造三大“世界级”都市圈进程中，城市群中二线城市有望受益于城市化发展，成为新增长点。
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