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【研报】交通运输行业中国REITs市场洞察系列报告之三：铁路篇化解融资困局激活资产潜力-210414（24页）.pdf

上传人： 栗****苦 编号：34008 2021-04-15 23页 1.16MB

1、P/FFO 和P/AFFO 是国际市场中对 REITs 最常用的估值方法REITs 常用的估值方法有三种：相对估值法(乘数法)、红利贴现模型(DDM)、资产净值(NAV)法。1)相对估值法。REITs 通过底层资产盈利能力获得稳定收益，具有高分红的特征，因此用分红来定价是符合逻辑的。常用的估值乘数有分红收益率(年度总分红/当时市价)、市价/净营运现金流(P/PPF)、市价/调整后净营运现金流(P/AFFO)等。2)红利贴现模型。对投资者来说，REITs 带来的是未来一系列的分红派息现金流，因此也可以应用红利贴现模型，通过计算预期现金流的现值之和来估值。3)资产净值法。以底层资产作为标定锚，有收

2、益法、市场法和成本法。由于 REITs依靠基础资产的运营收益向投资者分红，且基础设施风险、年限、收益有较高的可预测性，收益法或最符合基础设施 REITs 的逻辑。P/FFO 和P/AFFO 是国际市场中对REITs 最常用的估值方法。相对估值法(乘数法)、红利贴现模型(DDM)、资产净值(NAV)法都有其适用性和局限性。以相对估值法为例，由于当年的分红是可以由管理人进行调控的，故若仅参考分红收益率，估值无法真实反应REITs 的收益能力;AFFO 为 FFO 减去非现金租金和日常维护的必要支出和租赁费用， AFFO 比 FFO 更能精确的反映 REITs 的股利支付能力，但却没有统一的编制标准，FFO、 AFFO 方法能够直观地比较 REITs 分红能力，但却忽视折旧费用到运营后期，随着年限增长资产价格会下降，忽略折旧对未来过于乐观。

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本文主要内容为关于中国公募REITs在铁路领域的应用前景分析。文章指出，铁路作为国家基础设施的重要组成部分，在推动区域经济发展中起到关键作用，但目前以银行贷款为主的铁路投融资模式亟需改变。公募REITs有望成为新的融资渠道，优化铁路资产负债结构，同时提升铁路运输企业的经营效率。文章预测，在“十四五”期间，铁路基建年化投资将维持在6000亿至7000亿元，而铁路资产证券化率目前仅为5.4%，远低于美国和日本的83%和60%。文章还提到，铁路资产具有可持续盈利、长期稳定现金流和专业的运营团队等特点，符合REITs的长期稳定回报要求。初步选择沪汉蓉铁路湖北段、粤海铁路轮渡、广珠城际铁路等作为REITs试点项目。最后，文章以印度IRBIF基础设施公募基金为例，其上市3年股息率为10.4%至12.0%，期待中国第一单铁路公募REITs的推出。
铁路公募REITs落地将如何改变现有融资模式？ 沪汉蓉铁路湖北段为何有望成为铁路REITs标杆？ 我国铁路资产证券化率为何远低于美日？
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