【研报】“十四五”规划纲要点评：政策大方向合预期物业管理、城市更新为新亮点（3页）.pdf

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1、行业点评 | 中国房地产“十四五”规划纲要点评：政策大方向合预期，物业管理、城市更新为新亮点十四五加强房地产金融调控，物业管理、老旧厂区改造为新亮点新华社于2021 年3 月13 日发布了十四个五年规划和2035 年远景目标纲要全文，房地产行业相关政策符合预期，基本与 20 年 11 月发布的十四五规划建议一致。与十三五规划相比，我们观察十四五主要变化有：1)需求端政策收紧，提出“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”;2)城市群战略由十三五的“协调发展”转向“分类引导”，着力“优化提升超大特大城市中心城区”， “完善大中城市”，“推进以县城为重要载体

2、的城镇化建设”;3)首次提到物业管理，提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”，以提高城市治理水平;4)城市更新接棒棚户区改造，成为重点新型城镇化工程之一，十四五目标“2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。十四五期间，我们预计：1)全国新房销售年度规模预计稳中有降，主要由于人口增速下降以及政策偏紧;2)城市更新将成为更重要的土地获取渠道;3)物业管理行业战略重要性显著提升，有望出台更多支持政策。2021 年前两月房地产销售、投资、开工恢复强劲统计局于 3 月 15 日发布了最新的行业数据。20

3、21 年全国房地产行业数据超预期：1)1-2 月全国住宅销售17,526 亿元人民币(下同)，同比增143.5%，较19 年同期增58.9%;2)1-2 月住宅销售单价11,228 元/平方米，同比增16.8%，较19 年同期增25.4%;3)1-2月全国房地产投资额13,986 亿元，同比增38.3%，较19 年同期增15.7%;4)房屋新开工面积 17,037 万平方米，同比增 64.3%，较 19 年同期下降 9.4%;5)土地成交价款 503亿，同比增 14.2%，较 19 年同期下降 27.1%。我们认为全国销售超预期的主要原因是：1)往年 1-2 月基数较低;2)宽松货币政策支持购

4、房需求。我们预计 2021 年全国住宅销售较去年维持基本平稳。优质内房股投资价值凸显，高股息提供充沛安全边际19 年末，中国常住人口城镇化率已达 60.6%，展望十四五，考虑中国人口增速预计放缓以及需求端政策回归中性，我们判断中国房地产行业将进入新阶段，全国新房销售年度规模稳中有降;与此同时，行业集中度将持续提升，我们相信竞争力突出的优质房企有望实现稳健的销售及利润增长。根据彭博一致预期，目前大型投资级/大型非投资级/中型/中小型内房股交易在7.5x/4.3x/4.3x/4.5x 21 年PE，5.0%/7.4%/8.8%/9.0% 21 年股息率。我们认为目前的估值已消化了政策利空，丰厚的股

5、息分派提供了充沛的安全边际，房企20 年业绩优于预期有望成为股价催化剂, 优质内房股投资价值凸显。我们对中国房地产行业的评级为“推荐”。个股推荐万科企业(2202 HK，“未评级”)，融创中国(1918 HK，“买入”，TP 46.90 港元)，宝龙地产(1238 HK，“买入”，TP 8.45 港元)，时代中国控股(1233 HK，“买入”，TP 18.13 港元)，建发国际集团(1908 HK，“买入”， TP17.00 港元)。我们认为物管企业增长前景清晰，往前看政策风险低，经过近期调整，投资价值凸显。个股推荐宝龙商业(9909 HK，“买入”，TP 32.8 港元)，碧桂园服务(6098 HK，“未评级”)时代邻里(9928 HK，“买入”，TP 11.24 港元)，新城悦服务(1755 HK，“未评级”)。