【研报】房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之一：盘活园区资产推动经营提效-210324-三个皮匠报告

1、产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些亟需解决的矛盾，而 REITs 的试点可以较好的解决其中的一些问题。从基础设施 REITs 产品的特点看，由于其天然能够解决一些市场固有矛盾，可能对投融资双方将产生很大吸引力，使得公募 REITs 市场进入良性循环。第一、解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾对于“价值投资者”而言，在股市上看好并买入核心资产，可能会面临分红率不达预期的尴尬。由于公司制的存在形式，很多好资产投资者“看得到，摸不着”。尽管理论上来说，企业股东应享有公司全部的权益，但受到分红率波动的影响，考虑到绝大多数上市公司现金分红比例低于 5

2、0%的事实，透过股权去投资可产生现金流的资产，是无法充分获得资产的持续稳定现金回报的。当然，一些优秀公司已经在近年来提高现金分红比例，从形式上更加接近 REITs。但无论如何，REITs 设定了 90%的分红比例下限，这极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求。第二、解决对管理层和投资者适当杠杆率的分歧绝大多数基础设施企业都是存在显著价值的，但高杠杆率的事实，又限制了这种价值得到有效兑现。对企业管理层来说，利用杠杆做强做大是一种理性决策，但一些长期价值投资者则期待杠杆适度。证监会公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(简称指引规定了基础设施 REITs 借款总额不得超过基金净资产的 20%，适当约束杠杆可能增强产品的安全性，一定程度提升产品的吸引力。

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