【研报】物业管理行业深度研究报告：乘风而上析龙头辨未来-210315（40页）.pdf

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1、在各类业态中，物业管理都以“四保业务”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。住宅物业以此为基础，发展出基于在管小区的社区增值服务，以及面向开发商的非业主增值服务。其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活：物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限，可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务，所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金，其余为小区业主共有;物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入;非业主增值服务围绕地产

2、开发和销售环节，向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。非住宅物业则在“四保业务”以外，根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务，如办公楼的餐饮服务，设施管理服务等;在与政府合作的城市服务模式中，还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式，这类业务一般会在物业费之外按项目单独厘定费用。城市服务是新生事物，主要是由物业公司辅助政府，对城市或乡镇的公共空间和公共资源进行统筹管理和服务，并由政府来买单。现阶段城市服务的内容主要包括市政环卫、道路桥梁隧道养护、河道治理、地下管廊维护、政务辅助等项目;今年 1 月十部委联合发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，意在推进

3、物业公司融入基层治理体系，推动城市管理服务向居住社区延伸， 疫情后，物业公司在基层网格化管理中的重要性会进一步加强。住宅业态仍是现阶段物业管理行业的主战场，非住宅业态在近 3 年才逐步成为物业公司差异化竞争的布局方向。从物业行业管理面积的业态构成来看，虽然近年随着非住宅物业的发展，住宅物业面积占比略有下滑，但仍然超过 60%，覆盖面积最大，且约95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局，目前住宅物业的竞争更加激烈，服务模式也相对更成熟;布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态，各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。非住宅业态可简单分为三大类：1)商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场

4、长期以外资品牌“五大行”为主;国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习;2)公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间;3)城市(镇)公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向，目前主要有万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等几家头部企业展开探索。竣工交付周期触发需求向上，2021-2022 年或是竣工大年。疫情后，竣工交付是最确定的回补变量，竣工周期对资本

5、市场的影响已经在房地产产业链上得到反映，物业管理板块是受益方向之一。我们曾于2018 年底提出竣工3 年复苏周期，2019 年下半年以来逻辑开始兑现，但 2020 年竣工受疫情影响低于预期，部分竣工延后到了 2021 年;我们认为3 年竣工周期将拉长为4 年，也即 2021-2022 年仍是竣工大年;2022 年之后，我们认为竣工增速有所回落，但绝对数据或仍将维持高位，这或是短期内支撑物业管理行业增长的主要驱动力之一。行业空间：增量交付叠加存量渗透，未来10 年有望突破5 万亿当前住宅物业存量市场空间已突破万亿，但渗透率有待进一步提高。我国目前城镇化水平为 60.6%，人均住宅建面为 39.8

6、 平，以此为基础推算目前住宅市场的存量面积以及住宅物业的渗透率，目前住宅物业存量市场渗透率仅有 46.5%，而存量市场空间已经突破万亿;假设 2030 年人均住宅建面提升至 45m2/人，城镇化水平达到约 72%，物业费涨幅在近年来每年平均提价约4%的基础上，考虑到新盘物业费定价往往较老盘更高，而我们预计未来竣工交付将高位回落，物业行业每年的增量管理面积中，新盘占比也会随之下降，叠加城镇居民人均可支配收入增速放缓，我们假设物业费年增速约为3.8%，则到 2030 年住宅物业的总市场空间约为5 万亿。城市服务目前仅在