【研报】房地产行业美国地产研究系列一：债务转移的起点-210223（14页）.pdf

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1、债务转移大趋势已经启动，未来仍将延续 本轮美国债务转移已经启动，且未来仍可持续，核心在于：1）居民具备加杠杆的能力，且以中高财富人群为主。美国各阶层居民资产负债表在次贷危机后，均得到了充分修复，居民偿债能力提升，具备加杠杆的条件。本轮居民加杠杆，以中高财富人群为主，银行按揭发放质量大幅优于次贷前。2）企业部门难以继续成为加杠杆的主体，而当前美国没有科技驱动作为新的经济增长点。企业部门杠杆率已经达到阶段性高点，且以中小企业加杠杆为主，信用资质下沉，僵尸企业数量增加，违约率抬头。3）银行资产配置端向按揭倾斜。商业银行面临经营困境，体现出对按揭发放的青睐，对企业贷款大幅收紧。 居

2、民同时具备加杠杆的能力和意愿，且起始于中高财富家庭居民资产负债表得到完全修复，具备了加杠杆的条件 次贷危机后，居民部门杠杆率大幅下降，各阶层家庭的资产负债表得到充分修复，居民偿债能力提升，具备了加杠杆的条件。 次贷危机后，居民杠杆率大幅下降。2008-2020Q2，居民杠杆率累计降低了 19.2个百分点；与此同时，政府部门杠杆率提升了54.8 个百分点；企业杠杆率提升了11 个百分点。截至 2020Q2，居民部门杠杆率降低至 76.2%，与 2002 年左右的水平相当。 各阶层居民的资产负债表均有改善。2019 年末，居民资产负债率为 12%，相较2008 年的

3、19%明显下降，已经回到 2000 年初的水平。而按家庭财富划分，各阶层的居民资产负债率均有明显改善。2008 年高点至今，家庭财富在 TOP1%、 1%-10%、11%-50%、51%-100%分位的，资产负债率分别下降了 1.8、3.2、5.3 和17.6 个百分点。 房屋价值的涨幅大幅快于负债，居民LTV 比例持续下降。截至2020H，居民部门LTV 比例下降至 34.5%，而这一比例在 2009 年时为53.9%。次贷危机后，房屋价值的涨幅明显快于按揭负债余额的涨幅。2009 年至今，房屋总价值从 20.6 万亿提升至 32.8 万亿美元，而按揭贷款余额仅从11.1 万亿提升

4、至11.3 万亿美元。 居民加杠杆起始于中高财富家庭 本轮美国居民加杠杆起始于中高财富家庭，银行按揭发放以优质群体为主。 本轮美国居民加杠杆，以信用资质大幅改善为主要特征。按揭发放金额中，FICO评分在760 分以上的占比大幅提升，2020 年前三季度，占比分别高达64.3%、69.5%和 71.9%，而2003-2008 年，这一比例不到 30%。从FICO 评分的中位数看，也创历史新高，达到786 分。 以家庭财富等级划分，中高等级家庭的按揭贷款余额增长更为明显，而低等级家庭的按揭贷款余额保持平稳。次贷危机后，财富等级在11%-50%的家庭，按揭贷款余额经历小幅下降后从2010 年末的 4.2 万亿提升至 5.2 万亿美元；而财富等级在 50%分位以下的家庭，按揭贷款余额从2008 年的3.5 万亿单边下降到2.4 万亿美元。  从房屋类型看，高总价房源的销售量大幅增长。美国成屋销售中间值为 31.3 万美元/套；根据房屋价值划分，100 万美元以上的成屋销售同比上升 88.1%，而 0-10万美元的住房销量则同比下降21.7%，且在美国的各大区域都成立。