世联行：中国房地产行业市场2020年回顾与2021年展望：难易相成长短相形（101页）.pdf

1、量价表现区域分化极大，长三角与珠三角表现亮眼 量价表现分化不仅体现在各个片区及城市之间，也体现在城市内部主城区与郊县之间。从各地区与城市的销售表现来看，分化较大，其中长三角、珠三角、西北以及成都、唐山等部分核心城市最火热，量价齐涨，其余大部分省份的省会城市主城区价格坚挺并慢涨，但郊县与三四线整体以价换量明显。尤其在8 月“三道红线”之后，部分民营房企掀起价格战以加速回款，这些郊县与非核心城市群的三四线城市多数楼盘在此前基础上降价 5001000 元/，文旅盘与商办市场折扣力度则更大。 总体上看，全国多数城市新建住宅销售均价有增长，这是因为地价上涨带动新推楼盘成本抬升从而推盘

2、价提升，但 2019 年及之前在售的楼盘降价力度仍较为明显。 值得一提的是，这一年在房价涨幅明显的城市中，学区房扮演了点火器的角色，涨幅夸张，带动整体市场。一方面是因学区房供给稳定而需求随着人民生活水平提高而不断增长，对于人口净流入的一二线城市尤其如此，且投资/投机需求亦是重要力量；另一方面，在疫情的影响下，初高中海外留学被更谨慎的选择，这部分家庭通常是高净值家庭，购买力较强。 长三角量价齐升，江浙为最 疫情后当地政府组织有力，复工速度极快，以江浙核心城市的量价齐涨带动土拍市场火热，价格攀升之下主城区一二手倒挂现象频繁，“打新”的赚钱效应下出现多个“万人摇号”盘，

3、整体进入土拍地价快速上涨周边二手房价格上涨此前拿地的新推项目因限价而与周边二手倒挂“摇号打新” 的自我增强循环中，尤以杭州、宁波、无锡等表现最为突出，带动整体走强，上海在四季度后二手房价格进入跳涨模式，多个新盘数倍认筹、二手月成交套数创新高，预计热度将扩散，对长三角板块的热度形成新一轮的支撑。 珠三角深莞主升之后迎调控，广惠补涨引领全省向暖 上半年广东市场冷热不均，仅深莞惠独领风骚，尤其深莞房价飙涨后迎来调控升级，在调控后需求外溢转向周边广惠等，三季度后在广州和惠州部分片区价格快速上涨带动下，热度开始扩散至省内其他城市，年底佛山、珠海等异动明显，预计 2021 年热度扩散并

4、延续。 京津冀修复加速，表现亮眼 北京在疫情防控期间对人员进出管控极严，周期较长，被疫情抑制的需求在下半年开始集中释放；河北在唐山量价快速上涨带动下，整体表现优异，但仍呈分化状态，如石家庄一二手价格均有下跌，天津则二手房价格亦有下跌，但 2020 年土地出让大幅缩减，库存改善，新房市场整体相对平稳。展望后市，在北京部分核心板块二手量价初现异动后，整个京津冀板块有望在核心城市带领下企稳向好。 西北五省头部房企密集入驻，地价快速攀升推动新房量价齐涨 近两年，西北片区除陕西之外的其他四省随着头部房企的密集进驻并积极拿地布局，地价快速攀升，省会房价也快速上涨且纷

5、纷破万，整体市场价格稳步上涨，居民购房情绪较高。在土地市场价格快速攀升的情况下，热度有望延续。 东三省疫情反复，分化明显 整个东三省两极分化极大，核心城市主城区板块价格稳步上涨，但郊县普遍大力度以价换量。黑龙江受俄罗斯疫情影响导致疫情反复，市场表现较差，加之近两年土地出让连续大增导致新房供应大增，整体量价齐跌；吉林类似，尤其在 9 月长春调控之后再度疲软；辽宁则在沈阳价格快速上涨的带动下表现较好，但在 9 月调控之后，市场观望情绪加剧，预计全省分化延续。 山东总体平稳，以价换量渐扩散 济南与青岛全年整体销售量方面表现较好，但价格方面除主城区较坚挺，郊区二

6、手跌幅 10%左右；郊县去化较差，9 月后房企促销力度明显加大。全省整体市场分化较大，部分三四线供地加速，库存攀升，以价换量的力度扩散。预计随着济南与青岛土地缩减后，供需格局将略有改善。 河南竞争最为激烈，促销手段激进 河南为北方片区竞争最激烈之地，且以郑州为首，省内三四线市场相比郑州市场反而略强。郑州市场2017-2018 年土地巨量供应，库存奇高，从 2019 年下半年市场转冷尤为明显，供销比从 1.25 升至 2，激进的促销手段繁复，多数项目实际成交价格降幅达 10%以上。预计随着郑州土地供应连续大幅缩减后，供需格局将缓慢改善，