【研报】房地产经纪行业系列专题三：地产与证券对比基于经纪佣金率视角-210131（28页）.pdf

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1、20212021年年1 1月月3131日日 请务必阅读正文后免责条款 房地产经纪系列专题三房地产经纪系列专题三 地产与证券对比地产与证券对比基于经纪佣金率视角基于经纪佣金率视角 证券研究报告证券研究报告 行业评级：行业评级： 地产地产强于大市（维持）强于大市（维持） 非银非银强于大市（维持）强于大市（维持） 核心观点核心观点 2 近年国内地产经纪佣金率稳步提升，与部分国家佣金下行存在反差。近年国内地产经纪佣金率稳步提升，与部分国家佣金下行存在反差。2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%，其中存量 房从2.1%升至2.5%、新房从1.9%升至2.3%；目前各地佣金率呈现

2、分化，区间分布在1%-4%，多数城市为2%-3%。从国际经验看，随着互联 网普及、行业竞争加剧等，2002-2015年31个国家与地区二手房平均佣金率从4.2%降至3.5%，与国内佣金率近年上行存在反差；尽管美 国佣金率达5.5%，但更多源于特殊历史缘由、难成标杆，包括MLS房源垄断地位、买卖经纪人制度、政策对佣金竞争限制等。 内外因素推动证券经纪佣金率持续下降，业务逐步转型流量入口。内外因素推动证券经纪佣金率持续下降，业务逐步转型流量入口。2002-2019年证券经纪行业佣金率从监管层所设3上限持续降至 0.29。从外部因素看，主要因2002年以来政策松绑（佣金定价市场化与开户政策放开），叠

3、加2014年前后互联网券商入场、凭借极低 的边际获客成本压降佣金率；从内部因素看，服务高度同质化、边际成本低以及盈利模式多样是证券公司增加通道供给、推动佣金率下 行的实质条件。随着佣金率下行、经纪收入对市场成交量弹性下降，证券经纪业务逐渐向流量入口转型。 地产经纪与证券同途殊归，低佣金模式难以走远。地产经纪与证券同途殊归，低佣金模式难以走远。不同于证券公司通过压降佣金快速崛起、推动行业佣金率下行，主打低佣金、去门店 化的地产中介O2O平台以失败告终，且2014年以来行业佣金率持续上行，主要因：1）不同于证券经纪高度同质化，房产交易天然存在信 息不对称问题，房源、客源与经纪人能力差异决定地产中介服务亦存在差异；2）地产经纪机构低佣金获客所需资金投入大，且难以通 过去门店化、培养用户习惯降低成本；3）地产中介收入高度依赖交易佣金，装修等衍生服务短期业绩贡献有限。展望未来，地产经纪 行业格局趋稳