【研报】房地产行业专题报告：2021年房地产市场十大展望-210131（14页）.pdf

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1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 2021 年房地产年房地产市场十大展望市场十大展望 房地产行业专题报告2021.1.31 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 我们我们对对 2021 年年中国房地产市场中国房地产市场展望展望如下如下。 一、销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。一、销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。一季度全国商品房销售同比 预计高增长，但我们预计按揭贷款可能进一步收紧，且高净值人群在核心城 市的改善需求释放并不对全国楼市构成持续性影响，全年销售可能前高后低。 2021 年商品房销售额预计同比 2020 年基本持平，核心都市圈和其它地区的 表现或仍冰火两

2、重天。 二、杠杆率差别缩小，信用利差扩大。二、杠杆率差别缩小，信用利差扩大。在房地产金融审慎监管环境下，我们 相信进取型公司杠杆率会下降。但和市场主流预期不同，我们并不认为这些 公司资金成本会明显下降。这是因为涉房贷款总投放很难增长，信用风险频 发，以及债权人很难对房企资产负债表改善作出准确评估。 三、优秀企业盈利能力见底、利润率反弹。三、优秀企业盈利能力见底、利润率反弹。我们统计的绿档公司，2020 年 四季度拿地金额同比增长 90%，而行业则下降 8%。由于土地市场竞争明显 减弱，我们预计 2021 年重点公司销售利润率见底，2021 年则实现结算利润 率见底。 四四、2021 年是拿地的

3、好时机，下半年土地市场机会尤多。年是拿地的好时机，下半年土地市场机会尤多。在很长一段时间 拿地机会形同鸡肋之后，我们预计行业迎来拿地机遇期。这一方面是因为政 府性基金收入需求较大，2021 年可能迎来一些优质的土地供给；另一方面是 因为土地市场竞争并不激烈，大量进取型公司退出竞争。 五、并购市场机会可能更多，轻重搭配成为潮流。六、企业加速处置低效资 产。七、开发企业重视深耕产品力，营建质量回升。八、开发企业试图掌握 渠道的主导权，一定程度上避免贝壳完全掌控新房销售渠道游戏规则。九、 开发企业可能继续分拆和参股投资产业链公司。十、内卷化竞争结束，开发 类股票全年看可能存在相对收益。 风险提示：风险提示：土地市场竞争重新加剧，行业利润率再次压缩。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E