【研报】房地产行业地产融资专题报告：当我们谈论融资时我们在谈论什么-210127（21页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 地产融资专题报告地产融资专题报告 超配超配 （维持评级） 2021 年年 01 月月 27 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 3 30000 走势比较走势比较 行业专题行业专题 当我们谈论融资当我们谈论融资时时， 我们在谈论什我们在谈论什 么么 融资途径的宏微观表现融资途径的宏微观表现 房企主要融资途径有贷款、信用债、非标和供应链占款。大部分贷款、 供应链占款和非标主要发生在项目公司层面，宏观上分别体现为国内贷 款、各项应付款和自筹

2、资金，微观上长期借款、应付账款、少数股东权 益和其他应付款。信用债和小部分贷款主要发生在母公司层面，宏观上 主要体现为自筹资金，微观上体现为应付债券和长期借款（母） 。 非标融资监管之困与“三道红线”非标融资监管之困与“三道红线” 以往非标监管之所以困难，一在于很多业务的定性存在模糊，二在于资一在于很多业务的定性存在模糊，二在于资 金供需双方“你情我愿”之下的大量金融创新手段金供需双方“你情我愿”之下的大量金融创新手段。 “三道红线”则将监 管着力点转向需求端，直接从资金使用方入手。由房企根据统一标准上 报其融资情况，并通过限制房企的有息负债增速，从需求端抑制地产融 资。 “三道红线”与包括贷

3、款集中度管理的其他融资监管政策存在根本的“三道红线”与包括贷款集中度管理的其他融资监管政策存在根本的 逻辑差异逻辑差异。 “三道红线”可能的转圜余地“三道红线”可能的转圜余地 房企降杠杆的手段归根到底无非多销售少拿地，在快周转接近极限的背 景下，既要扩张，又要降杠杆，本质上是不可能的。假设房企仍要扩张， 那么可能的转圜方式有三：一是更充分的利用供应链占款；二是股东借 款的无息化处理；三是溢价出售项目公司部分股权。 融资收紧下的地产行业：从“现代主义”到“新古典主义”融资收紧下的地产行业：从“现代主义”到“新古典主义” 由于同质化、土地充分竞争和低进入门槛，过往顺畅的融资渠道缩短了 高利润的持续时间，导致重视项目利润的“古典主义”让位于重视快周 转的“现代主义” 。若融资切实得到规范，行业有望进入周转和利润兼顾 的“新古典主义” ，地产股走向“现金牛”和平台化，驱动行业价值提升。 投资建议：