【研报】2021年房地产行业年度策略：轻博弈重经营-20201230（71页）.pdf

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1、2020年12月30日 轻博弈，重经营 2021年房地产行业年度策略 证券研究报告证券研究报告 核心观点及投资建议核心观点及投资建议 2 地产开发：地产开发： 三道红线后，房地产行业整体预期回归稳定，以往加杠杆广囤地，赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破，房地产行业金融属 性弱化而制造业属性强化。 调控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下，通过促进开发商开工经营效率和质量的提升，促进行业施工，带动产业链上下 游的增长，让房地产回归消费属性。 推荐头部龙头房企万科、保利地产；关注成长型房企金地集团、中南建设、金科股份、绿城中国；以及区域型高品质深耕型房 企，滨江集团。 物业管理：物业管理： 行业优

2、质赛道逻辑稳固，竞争格局逐渐清晰：品质依旧是行业竞争力的核心，科技是下一个节点的比拼； 增值服务及城市服务拥有广阔的蓝海。疫情后行业估值分化：背靠地产母公司的龙头物管企业在多维度比拼中较为有优势，同 时，细分领域的龙头及有特色的公司，也有望长期获得资本市场的认可。 推荐：永升生活服务、保利物业；建议关注：碧桂园服务、招商积余、华润万象生活、卓越商企。 中介经纪：中介经纪： 房地产经纪行业在逐渐从赚取信息不对称，比拼低佣金率的无序竞争，转向服务质量、交易撮合效率及安全保障的良性竞争中， 中介费将由信息不对称定价转向服务质量定价。 当前竞争格局下，看好行业中头部企业的发展前景，推荐关注贝壳等头部企

3、业。 风险提示：风险提示：房地产调控政策收紧超预期、平台经济监管政策超预期、行业数据测算偏差风险、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不 pOpQmMqNyRqRrOnMqNnQqObR9RbRtRrRtRoOiNqRmOfQtQnMaQqQwPMYpOyRwMnNrP 3 销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？ 竞争格局：三道红线如何改变土地市场预期？ 业绩释放：利润率的下行趋势会发生变化吗？ 调控政策：政策调控基调会发生边际变化吗？ 开发篇 本节核心观点：本节核心观点： 1. 从供给驱动到需求复苏，2020年疫情常态化控制后，全国商品房销售回暖明显； 2. 住房需求的短期增长依靠

4、2018至2019年出台人才政策开花结果，不断打破城镇落户门槛；全国城 镇化率的持续提升带动长周期的需求良性释放； 3. 我们预计，稳房价稳地价预期之下，三道红线进一步降低开发商囤地意愿，少囤地快推盘，销售与 拿地相匹配的高周转经营策略将成为房住不炒政策背景下的行业趋势。 销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？ 4 周期弱化，行业进入稳态发展期 当前房地产周期位置处于2016年以来，持续三年的房地产增速下行周期后的尾声。 疫情后热点城市改善型住房需求释放，叠加房企推盘上升，带动全国商品房市场持续向上复苏。政策稳定背景下， 行业周期属性弱化，量价增速进入

5、稳态增长阶段。预计 疫情后热点城市改善型住房需求释放，叠加房企推盘上升，带动全国商品房市场持续向上复苏。政策稳定背景下， 行业周期属性弱化，量价增速进入稳态增长阶段。预计2021年全年销售面积与今年持平，增速中枢在年全年销售面积与今年持平，增速中枢在0%附近。附近。 周期一周期二 周期三 销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？ 5 2020年，全国商品房销售情况略年，全国商品房销售情况略 强于市场预期，本质上是房地产强于市场预期，本质上是房地产 企业放弃无效囤地，加快推盘周企业放弃无效囤地，加快推盘周 转的体现。转的体现。 推盘层面来看，从行业拿地到推

6、 盘的对应关系上，2019年四季度 土地出让的高增长对应2020年三 季度推盘量上升；而疫情期间， 2020年二季度出让土地预售条件 相对宽松，入市速度较快，支撑 2020年四季度推盘，带来市场供 应的持续上升。 短期来看，除了高推盘，需求其实比预期要好 销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？销售推盘：行业整体供需关系将会如何演绎？ 6 从疫情进入常态化防控状态以来，从疫情进入常态化防控状态以来， 核心城市市场供应复苏显著，新核心城市市场供应复苏显著，新 增项目在今年下半年增长显著。增项目在今年下半年增长显著。 我们认为，10、11月推盘节奏放 缓可能由于以下双方面原因： 8、9月较高的推盘