世邦魏理仕：2018中国投资市场报告.pdf

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1、无 界 2018中国投资市场报告 世 邦魏 理 仕 研 究 部 030417 引 言城 市 无 界区 位 无 界 273337 用 途 无 界金 融 无 界科 技 无 界 42 结 论 无界 中国投资市场报告2018 无界 中国投资市场报告2018 当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济 要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和 创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全 局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。 无界思维并非

2、地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此 报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参 考。报告全篇分为五大部分： 城 市 无 界 区位无界 用途无界 金 融 无 界 科技无界 报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资 根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。 引 言 第一 部 分 城市 无 界 城市 与 城 市 群 基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提 升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边 界。产业在空间集聚、扩散的动

3、态过程也渐渐使得 工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系 紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的 战略视角亦应如是。 中国的改革开放造就了40年经济总量增长三十余倍(扣除 通胀)的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天 津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随 城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。 城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济 增长发端于增长极，逐步依点-轴-网络的路径辐射整个城 市群并最终形成一体化。城市群内始终存在着一组同时作 用的对偶效应，即极化效应 生产要素向增长极聚集和扩 散效应 生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认 为，在市场机

4、制作用下，城市群发展过程中极化效应通常 先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平 衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则 使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。 世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具 有战略意义，因为认清城市群所处阶段以及极化 - 扩散效 应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市 的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢 出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城 市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核 心城市的商务办公需求等。 无界 中国投资市场报告2018 城 市 无 界 由于地域广大且区域

5、发展不平衡，国内各城市群发展处于 不同阶段。17个主要城市群1近十年（2008-2017）经济 数据的分析，可以看到国内城市群的发展情况和趋势如 下： 从群际发展趋势来看，以十年为跨度，京津冀、长三角、 大湾区这三大先发城市群的全国经济规模2占比由39.2% 降为38.6%，显示出全国经济发展一体化的趋势产业梯度 转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用下，成 渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。 这一发展趋势在房地产市场上已有所反映。世邦魏理仕的 统计数据显示，2008-2017年，中西部城市群的办公、商 业和仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。 值得注意的是，三大城市群的经济

6、占比近三年有重拾升势 的迹象。我们认为这与中国经济转型中发达地区具备更好 的新经济基础有关，下一小节中将就此展开进一步分析。 1本文根据数据可得性对其中17个主要城市群加以计算分析。17个城市群包括京津冀、山西、呼包鄂、东北、长三角、江淮、海西、环湖、山东半岛、中原、武汉、长沙、珠三角、成渝、黔中、滇中、陕西。 2 为便于对于大湾区的整体探讨，本文所研究全国经济体量均包括港澳 无界 中国投资市场报告2018 04 中西部城市群商业和物流地产出租面积占全国市场比例 沿海城市群开启一体化，长江经济带快速崛起 数据来源: 世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度 40% 30% 20% 10% 0%