特发服务-公司研究报告：园区服务标杆多元业态拓展-20201220（29页）.pdf

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 特发服务特发服务（300917）公司研究报告公司研究报告 2020 年 12 月 20 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 首次首次 覆盖覆盖 Table_StockInfo 发行价发行价及及数量数量 Table_ReportInfo 发行价格（元） 18.78 发行数量（百万股） 25 股本结构股本结构 Table_AuthorInfo 总股本（百万股） 100 流通 A 股（百万股） 0 B 股/H 股（百万股） 0/0 园区服务标杆，园区服务标杆，

2、多元业态拓展多元业态拓展 Table_Summary 投资要点：投资要点： 立足大厂合立足大厂合作，拓展多作，拓展多元业态元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营 商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资 产经营等业务。2016 年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、华 为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共 物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维 特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公 司 11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。 行业行业市

3、场化市场化空间充足空间充足，产业园区未来可期，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡 献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区 168 个，主要分布在经 济较为发达地区。 高新区企业总收入 2010-2015 年收入年复合增速 21.15%， 2020-2017 年利润年复合增速 17.68%。 从存量和增量看， 园区服务均存在扩 大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。 此外， 百强企业中 2019 年涉足 产业园区物业的数量占比仅为 54.51%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业 物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。 经营成效经营成效和竞争实力和竞争实力分析。分析。1）

4、基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017 年至 2020 年 6 月底，公司加权平均计费面积从 1494 万平方米提升至 2146 万平方米，平均计费单价从 2.23 元/平方米/月提升至 3.11 元/平方米/月。2） 政务服务发展迅速政务服务发展迅速， 成为新的利润增长点成为新的利润增长点。 公司积极拓展政务服务业务， 2017 年至 2020 年 6 月底，服务项目数量从 37 个增加到 102 个，服务内容从政务 服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡 献 2020H1 提升至 14.2%。3）增值服务收入波动大，业务模

5、式尚不完善。）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受 到疫情和华为系对于小型整改需求下降的影响，公司增值服务收入历史波动 大，2018 年后开始呈现出下降趋势。4）储备项目较少，成长的确定性较弱。）储备项目较少，成长的确定性较弱。 截至 2020 年 6 月末，公司已签约未交付部分共 60.4 万平方米，园区物业仅 1 个，住宅物业 3 个。但是，IPO 之后公司手头现金充裕有望加强竞标和市 场化收并购。5）毛利率毛利率虽然虽然短期平稳，短期平稳，但但长期受制于长期受制于竞争格局竞争格局和和人工成本人工成本。 人工成本占主营业务成本比重达到 65%以上，公司各项目所在地员工工资随 社会平均工

6、资水平提升而提升，成本存在刚性上涨压力。收入端因为市场竞 争激烈平均计费单价承压，毛利率空间有限。 盈利预测与估值盈利预测与估值。预计公司 2020-2022 年归母净利润分别为 90 百万元、115 百万元、136 百万元，同比增长 38.0%、27.7%、17.8%。给于公司 2020 年 30-35 倍 PE，对应合理价值区间 27.00-31.50 元。我们给予公司优于大市的 评级。风险提示。风险提示。公司新项目拓展不及预期、人力成本不断上涨、专业人才 稀缺。 主要财务数据及预测主要财务数据及预测 Table_FinanceInfo 2018 2019 2020E 2021E 2022