【研报】房地产行业2021年度投资策略：格局愈发稳固毛利率迎来触底行随事迁-20201207（32页）.pdf

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1、格局愈发稳固，毛利率迎来触底，行随事迁格局愈发稳固，毛利率迎来触底，行随事迁房地产行业2021年度投资策略2020年12月07日核心观点核心观点 政策：长效机制逐步确立政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施因城施策有序实施回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。2020年，政策整体呈现前松后紧态势。上半年疫情影响下，为扶持房地产市场稳定健康发展，政策环境较为宽松，2020年下半年，调控略有转向，多地开始收紧。展望

2、未来，调控成果来之不易，我们判断政策仍将保持一致性。 展望展望2021，行业供需格局趋于稳定行业供需格局趋于稳定（1）强者恒强、运营红利时代来临。强者恒强：政策约束下行业格局将更为稳定，优质房企凭借自身资金、规模、操盘等方面优势，将更具竞争力。多重曲线：随着行业从增量时代慢慢进入存量时代，持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。（2）新开工：房企潜在开工意愿或下行，预计2021年0增速；（3）投资：预计2021年同比增长4.9%。（4）竣工：将迎来快速放量，预计同比增长10%；（5）销售：一二线表现更佳，预计销售金额同比增长2.8%，销售面积同比下降2.1%。 关注行业毛利率趋势和竞争格

3、局变动关注行业毛利率趋势和竞争格局变动（1）从趋势看，2016-2017年房企获取的高价地确实给房企经营带来较大困扰；2018年后，房企对于后市房价更理性的预期推动土地市场表现平和，毛利率有望触底回升。（2）“三道红线”政策对房企而言，将是一次信贷资源分配规则的调整。新政使得行业格局更为固定，弯道超车难度持续加大，集中度提升逻辑得到巩固。 预计预计2021行业以稳为主行业以稳为主，维持看好评级维持看好评级展望2021年，预计行业整体格局以稳为主；总量数据会维持稳定，政策会不断微调烫平周期。房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距，我们看好那些“

4、资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的，符合上述特征的标的我们相信其估值将被市场重估。地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。建议重点关注地产板块机会建议重点关注地产板块机会，维持行业看好评级维持行业看好评级。重点推荐金地集团重点推荐金地集团、保利地产保利地产、新城控股新城控股、金金科股份科股份、中南建设中南建设、旭辉控股集团旭辉控股集团、建发国际集团建发国际集团、金地商置金地商置。 风险提示：风险提示：行业销售规模下滑；按揭贷款利率大幅上行；融资环境全面收紧。nMtMnNpRrQnRqRmOmRqPnQbR9RaQsQ

5、mMsQnNkPmNnPeRoOyQ9PrRzQNZmRuNvPmPnR强者恒强、运营红利时代来临2目目 录录CONTENTS1政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施3展望2021，行业供需格局趋于稳定4关注行业毛利率趋势和竞争格局变动5投资建议6风险提示1政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施1.1 中央中央“房住不炒房住不炒”主基调不动摇主基调不动摇2016年前，市场对地产的判断集中在三年小周期上，确实2008-2016年是三轮小周期的经典阐释。但2016至今，我们注意到本轮周期政策始终保持一致，经历了3年完整调控后，我们看到调控取得了一个相对均

6、衡平稳的局面：房价波澜不惊、新房供应不减、居民预期平稳、土地出让顺畅。2020年7月，中共中央政治局召开会议，继续强调房住不炒定位，我们可以看到，政策是连续且一致的。回顾近十年的中共中央政治局会议回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年年，会议中提到最多会议中提到最多的是的是“调控调控”；2014年年，“城镇化城镇化”；2015-2016年年，“去库存去库存”；2017年至今年至今，则是则是“长效机制长效机制”。会议时间会议时间关键词关键词内容内容十九届中共中央政治局会议2017/12/8长