2020年荣盛发展公司可持续性和信用资质分析研究报告（16页）.pdf

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1、 2 固定收益主题报告 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 内容目录内容目录 1. 公司总览公司总览. 4 1.1. 历史沿革 . 4 1.2. 公司治理 . 4 1.2.1. 实际控制人 . 4 1.2.2. 管理架构 . 5 1.3. 业务概览 . 5 2. 分析方法介绍：从分析方法介绍：从“可持续性可持续性”看荣盛看荣盛. 6 3. 公司可持续性和信用资质分析公司可持续性和信用资质分析 . 7 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 . 7 3.1.1. 资产可持续 . 7 3.1.1.1. 存货 . 7 3.1.1.2. 固定资产和投资性房地产 . 9 3.1.2. 广义

2、负债可持续 . 9 3.1.2.1. 债务结构 . 10 3.1.2.2. 偿债能力 . 10 3.1.2.3. 表外不确定性 .11 3.2. 未来经营视角下的信用资质变化 .11 3.2.1. 资产可持续 .11 3.2.1.1. 拿地：能级下降，集中度和拿地强度上升 .11 3.2.1.2. 资产出售 . 13 3.2.1.3. 销售：疫情以来持续修复 . 13 3.2.1.4. 回款率 . 13 3.2.2. 广义负债可持续 . 13 3.2.2.1. 融资渠道 . 13 3.2.2.2. 融资成本 . 14 3.2.2.3. 融资期限结构 . 15 3.2.3. 公司治理可持续 .

3、15 3.2.3.1. 控股结构 . 15 3.2.3.2. 高层变动 . 15 3.2.3.3. 多元化 . 16 4. 公司经营情况汇总公司经营情况汇总. 17 图表目录图表目录 图 1：公司发展历程分为三个阶段. 4 图 2：公司股权结构. 5 图 3：公司三级组织架构. 5 图 4：公司营业收入主要来自房地产销售（亿元） . 6 图 5：地产债研究以房企可持续性为核心 . 6 图 6：公司项目主要布局在廊坊、沈阳、沧州等地（万方，%） . 7 图 7：公司项目布局相对分散（%） . 8 图 8：公司融资以银行贷款为主（%） . 10 图 9：公司短债占比偏高（%） . 10 图 10：

4、2020H1 公司有息负债抵质押率小幅上升（%） . 10 qRqPoOtNrQmQoPsQsPtMnQ8OaO9PsQmMoMoOeRoPnPjMoOqR6MnMmPxNnQzQvPnMnO 3 固定收益主题报告 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 图 11：公司有息负债抵质押率偏高（%）. 10 图 12：公司短期偿债能力相对较弱（倍，%） .11 图 13：公司长期偿债能力指标变动（%） .11 图 14：公司新增土储权益比较高（%） .11 图 15：公司少数股东权益占比较低（%） .11 图 16：2020 年 1-10 月公司新增土储较多的城市有沧州、廊坊、聊城等（万

5、方、%） . 12 图 17：公司 2020 年 1-10 月加大三四线城市布局（%）. 12 图 18：公司 2020 年上半年新增土储集中于京津冀（%） . 12 图 19：公司 2020 年 1-10 月拿地集中度有所下降（%）. 13 图 20：公司 2020 年 1-10 月拿地强度小幅上升（%） . 13 图 21：公司 2020 年 1-10 月销售金额同增 10.2%（亿元、%） . 13 图 22：公司 1-10 月销售目标完成进度（%） . 13 图 23： 2020 年 1-10 月公司公开市场净融资为正（亿元） . 14 图 24：公司 2020 年以来债券发行利率总体

6、出现小幅下降（%） . 15 图 25：公司 2020 年以来债券发行久期总体拉长（年） . 15 表 1：公司住宅产品线梳理 . 6 表 2：公司 2020H1 主要出租项目明细. 9 表 3：2020 年 1-10 月公司债券发行情况 . 14 表 4：公司指标汇总表 . 17 4 固定收益主题报告 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 1. 公司总览公司总览 1.1. 历史沿革历史沿革 荣盛发展 1996 年成立于河北省廊坊市， 2007 年在深交所上市， 2010 年开始全国化布局， 2019 年销售金额 1153.6 亿元，排名前 30。公司发展历程可分为三个阶段： （1