永升生活服务深度报告：实力背景+高效团队物管新龙头整装待发(24页).pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2019 年年 01 月月 30 日日 公司研究公司研究 评级：评级：买入买入（首次覆盖首次覆盖） 研究所 证券分析师： 张蕾 S0350516070002 021-58980267 实力实力背景背景+高效团队高效团队，物管新龙头整装待发，物管新龙头整装待发 永升生活服务永升生活服务（1995.HK）深度深度报告报告 最近一年走势 相对恒生指数表现 表现 1M 3M 12M 永升生活服务 16.96 12.36 12.36 恒生指数 8.39 10.66 -16.15 市场数据 2019/1/30 当前价格（港元） 2.00 52 周价格区间（港元

2、） 1.59-2.19 总市值（百万港元） 3072.80 流通市值（百万港元） 3072.80 总股本（万股） 153640.00 流通股（万股） 153640.00 日均成交额（百万港元） 5.40 近一月换手（%） 2.26 相关报告 投资要点：投资要点： 背靠旭辉集团，快速成长的高品质物业管理服务商。背靠旭辉集团，快速成长的高品质物业管理服务商。永升生活服务 为旭辉控股集团同一控制人下的物业管理公司， 主要业务为向中高端 住宅、办公楼、商业园区、政府、学校、医院等提供物业管理服务以 及相应的增值服务。截止 2018H1，公司于全国 35 个城市签约项目 264 个，签约面积 4235

3、万平方米，服务家庭超过 17.8 万户，在中 指院发布的 2018 年物业百强企业中排名第 20位。 2017 年公司营收、 净利润分别为人民币 7.26 亿元、7644 万元，物业管理服务收入占比 65%，为当前公司收入主要来源。 规模增长规模增长+综合毛利率提升，促进收入、利润快速双升综合毛利率提升，促进收入、利润快速双升。1）公司 2015-2018H1 综合毛利率水平提升明显，一方面社区智能化设备引 入、人员管理和预算制度优化、结构调整等措施提升运营效率，从而 导致包干制物业管理服务毛利率显著提升； 另一方面来自于高附加值 社区增值服务业务的迅速发展。2）2015-2017 年公司签约

4、面积、在 管面积 CAGR 分别为 48%、65%，其中非住宅在管面积占比 19%， 2015-2017 年 CAGR 为 81%。3）2015-2017 年公司营业收入、净 利润 CAGR 分别为 47%、122%，其中物业管理服务、社区增值服 务收入 CAGR 分别为 50%、113%。 三驾马车驱动业务快速增长，社区增值服务增效显著三驾马车驱动业务快速增长，社区增值服务增效显著，激励机制富有，激励机制富有 竞争力竞争力。1）公司与旭辉集团长期保持合作关系，未来将继续受益于 其快速增长红利。 2） 基于多业态管理经验和严格品控下的口碑效应， 配以高效的一线人员配置和激励机制，独立外拓+合资

5、合作相结合模 式将促进公司第三方拓展继续快速推进。3）增值业务方面，公司单 位在管面积效率在可比上市公司中处于领先地位， 在业主规模增长和 产品不断丰富创新下， 预计未来公司社区增值服务将继续以较快速度 增长， 从规模和毛利率的两个角度共同促进公司收入的多元化和盈利 的高质量化。4）公司引入高效管理团队和核心业务人员，激励机制 在上市物业管理公司中具备明显竞争力。 盈利预测和投资评级：盈利预测和投资评级：首次覆盖买入评级。我们认为公司未来成长逻 辑清晰，业绩增长确定性较强，主要来自于：1）基础物业管理服务 规模增长：旭辉集团每年销售面积输入+第三方拓展强劲态势+并购 预期；2）增值服务规模增长

6、：产品创新丰富+用户规模增长推动。 预计公司 2018-2020 年归属上市公司股东净利润分别为人民币 113 百万元、203 百万元、310 百万元，对应动态 PE 分别为 23.4 倍、 合规声明 国海证券股份有限公司持有该股票未超过 该公司已发行股份的 1%。 -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 18-1218-1218-1219-0119-0119-0119-01 永升生活服务 恒生指数 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 13.0 倍、8.5 倍。中长期视角，我们看好公司清晰的成长逻辑下未来 规模的增长空间， 平