物业行业分析：彩生活服务立足社区用户为基深耕物管服务为翼-190729.pdf

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1、 海外行业海外行业报告报告 | 行业深度研究行业深度研究   1  物业行业分析物业行业分析    证券证券研究报告研究报告  2019 年年 07 月月 29 日日   作者作者    刘章明刘章明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516060001  孙海洋孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号：S1110518070004     彩生活服务彩生活服务：立足社区用户为基，深耕物管服务为翼立足社区用户为基，深耕物管服务为翼   彩生活：中国领先的社区服务平

2、台彩生活：中国领先的社区服务平台  物管服务为主，增值服务及工程服务为辅。物管服务为主，增值服务及工程服务为辅。彩生活主营业务为物业管理服 务，增值服务及工程服务。通过互联网，搭建线下及线上服务平台，高效 联系小区住户与各类商品和服务供货商， 为小区住户提供最佳的服务体验。 截止 2018 年底彩生活合约管理总建面 5.54 亿方； 公司与 95 家企业达成合 作， 合作建面达到 3.19 亿方以及联盟面积达 2.50 亿方， 彩生活服务面积合 计达到 11.22 亿平米。  其中物管服务包括：酬金制、包干制、为物业发展商提供预售及顾问服务。 截至 2018 年底彩生活聘用

3、超过 5.6 万名驻场人员以提供物业管理服务，顾 问服务面积 0.11 亿平方米。用户思维形成社区流量，增值服务主要包括网 上推广、销售及租赁协助、其他增值服务。工程服务：智能小区迈向 4.0， 主要包括：自动化及其他硬件设备安装服务、小区公用设施维修及保养服 务等。  2016-18 年彩生活营收分别为 13.4 亿、16.3 亿、36.1 亿，2018 年同比增 长 121.9%；其中 18 年物业管理服务收入 30.6 亿（占比 84.8%） ，同比增长 148.9%；增值服务收入 4.1 亿元（占比 11.3%） ，同比增长 47.3%；工程服务 收入 1.4 亿（占比 3.

4、9%） ，同比增长 16.5%。2016-18 年彩生活毛利率分别 为 43.7%、44.9%、35.5%，主要由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比 大幅提升所致。2016-18 年彩生活净利分别为 1.9 亿、3.2 亿、4.9 亿，2018 同比增长 51.1%，净利润上升较快；净利率分别为 14.0%、19.71%、13.4%。  定增引入京东、360 共同打造智慧社区。彩生活拟向京东、360 公司定向 增发；交易完成后，彩生活股本增加为 14.23 亿股；京东占增发后总股本 的 5%，360 占增发后总股本的 1.6%。互联网企业赋能，彩生活将与京东、 360 共同探索“社

5、区+商业” 、 “社区+物流” 、 “社区+安全” 、 “社区+金融” 、 “社区+科技”的融合业态创新，深耕社区场景，优化业主体验，构建有 温度的“智慧社区” 。  规模及业务布局全面，率先平台化转型规模及业务布局全面，率先平台化转型  全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积。2016 年以后彩生活放 缓并购步伐， 参资物管公司 5%至 10%管理权， 实现服务面积增长。 截止 2018 年底，彩生活与 95 家企业达成合作，通过平台输出扩张的合作及联盟建筑 面积达到 5.69 亿平方米，同比增长 22.5%。国内最大社区

6、服务平台运营商， 增值服务亮点多，以数千万业主为基石的社区服务是一片巨大蓝海，彩生 活寻求轻资产扩张方式，即平台输出战略。  线上线下结合，增加用户粘性，彩之云 APP 是彩生活打造的小区服务线 上平台，将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至 在线平台，增加小区居民生活便利性，增进小区业主与本集团线上平台的 联系。2018 年彩生活统计口径改为生态圈，截止 2018 年底生态圈注册用 户突破 2640 万，活跃用户达 1400 万，活跃度 53.0%。  彩生活提出北斗七星战略，即 E 安全、E 维修、 E 能源、E 清洁等，创 新性的使用移动互联网，利用