【公司研究】保利地产-遇百舸千帆争流见和者筑善同行-20200913（29页）.pdf

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1、敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 保利地产保利地产（6 60004800048） 公司研究/深度报告 主要观点： 权益比权益比修复修复、强化强化控成本控成本，成长成长重“量”且重“质”重“量”且重“质” （1）公司销售公司销售、业绩表现业绩表现：2019 年实现签约金额 4618 亿元、同比增长 14.1%；签约面积 3123 万平方米、同比增长 12.9%。2016-2019 年销售 金额复合增速达30%。 截至2020H1末， 公司预收账款及合同负债约3446 亿元，覆盖近一年房地产业务结算收入 1.54 倍。2019 年实现营业收入 2359.3 亿元、归母净利润 279.6

2、 亿元，同比分别增长 21.3%、47.9%；同 期毛利率约 35.0%、净利率达 15.9%。 （2）公司公司成长成长的的“量”“量” （a）拿地）拿地力度：力度：2017 年起，公司加大综合运用 招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展力度，当年 新增土储建面/销售面积达 202%。2018、2019 年增速虽有下滑，但绝对 量依然维持在较高水平。 2020H1 在疫情的影响下， 公司在土地市场偏冷 的一季度逆势拿地，待二季度土地市场回暖后转为谨慎，张弛有度的土 储获取节奏带动上半年新增土储建面 984 万平方米，同比增长 19%；对 应拓展成本 820 亿元， 同比增长 54

3、%。 （b） 土储规模：） 土储规模： 截至 2020H1 末， 公司待开发面积 6727 万平方米， 可售资源对应货值约 1.5 万亿， 可满足 公司未来 2-3 年的发展需要。 （3）公司公司成长成长的的“质”“质” ： （a）2018、2019 年地价售价比地价售价比较 2017 年分别 下降下降 2.1 和 5.1 个百分点，利润水平具备支撑；（b）短期短期，随着合作项 目增多并陆续进入结转期，公司投资收益投资收益大幅大幅增加增加；（c）2019、2020H1 新增项目土储权益比（按建面）恢复至 71.5%、73.0%，较 2018 年分别 提升 3.8、5.3 个百分点。权益修复权益

4、修复有助于缓解少数股东损益对归母净利 润的负向拉拽。 综上， 在行业盈利水平步入下行阶段的预期越发浓重后， 公司盈利能力有望维持在较优水平。 管理管理高效高效、融资、融资畅通畅通、激励激励到位到位、多元多元拓展拓展，四四维维优势优势贯穿经营全过程贯穿经营全过程 公司凭借在发展过程中形成的竞争优势，在行业上升期稳扎稳打，在行 业增速放缓后依然实现稳步增长： 1、高效管控、高效管控、提效降本、提效降本：公司管理层经验丰富、 “总部-大区-平台”的 三级管理模式， 具备较高的管控能力和开发效率。 2019、 2020H1 销售管 理费用率（销售金额口径）仅为 2.36%、1.66%，管理红利持续释放

5、； 2、 融资融资优势凸显优势凸显， 杠杆水平， 杠杆水平具备提升空间具备提升空间： 公司凭借央企背景及行业龙 头的双重效应， 净负债率及融资成本均处于行业较优水平。 截至 2020H1 末，公司净负债率约 72%，综合融资成本降至 4.84%； 3、多维激励多维激励及及培养培养体系体系的的构建构建：公司形成以薪酬体系、股权激励、跟投 计划为主体的多层次激励机制，通过“和你成长”人力资源培育计划， 搭建完整培养系统； 4、多元拓展，多元拓展，协同主业发展协同主业发展：公司业务“以不动产投资开发为主，以综 合服务与不动产金融为翼” 。 夯实主业的同时， 保利物业成功赴港上市， 遇遇百舸千帆争流，

6、百舸千帆争流，见和者筑善同行见和者筑善同行 投资投资评级：评级：买买 入入（首次首次） 报告报告日期日期： 2020-09-13 收盘价（元） 16.58 近 12 个月最高/最低18.13/13.95 总股本（百万股） 11934 流通股本（百万股） 11934 流通股比例（%） 100 总市值（亿元） 1978.7 流通市值（亿元) 1978.7 公司价格与沪深公司价格与沪深 300300 走势比较走势比较 分析师：分析师：邹坤邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱： 研究助理研究助理：王洪岩王洪岩 执业证书号：S0010120060026 邮箱： -20% -15% -10