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1、房地产行业土地增值税合规报告（2025）房地产行业土地增值税合规报告（2025）前言前言近年来，房地产市场不复 2019 年前的繁荣盛况，受经济下行影响，我国房地产开发投资呈下滑态势，全国及各省份土地增值税收入数据普遍在波动中下降。为应对房地产市场变化，2024 年 12 月中央经济工作会明确提出要用好系列政策稳楼市，有效防范化解重点领域风险。然而，我国土地增值税的法律化进程长期滞后，土地增值税现有法规体系过于笼统，缺乏足够的细节关注，导致各地规范呈现出显著的差异性和区域化特征。由于制度层面的供给不充分，各地在扣除项目的清算归集期、成本分摊方法、清算单位等税收实体要素方面频繁出现税务纠纷。这些

2、争议不仅增加了企业的合规成本，也给房地产市场的健康发展带来了不小的挑战。在行业整体表现欠佳的当下，有效减少土地增值税风险，不仅需要国家层面积极推动土地增值税立法进程，更需要房地产企业自身加强税务合规管理，对潜在的税务风险进行科学的预测和评判。唯有如此，才能在复杂多变的市场环境中稳健前行，实现可持续发展。房地产行业土地增值税合规报告（2025）是基于华税对房地产行业的深入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编写的法律研究报告，旨在观察房地产行业土地增值税案件征管趋势和政策变化，结合案例汇总分析土地增值税清算高频争议点，并提出涉税争议解决专业策略与合规建议，以期为房地产企业预防风险

3、与解决争议提供有益指导。目录目录一、2024 年房地产行业经济数据观察1二、2025 年房地产土地增值税征管趋势3三、2025 年房地产土地增值税风险分析8四、房地产土地增值税争议典型案件解析19五、房地产企业土地增值税风险管理与合规建议24第 1 页 26 页一、2024 年房地产行业经济数据观察一、2024 年房地产行业经济数据观察2024 年房地产行业发展速度进一步放缓，全国房地产开发投资呈现出下滑态势。根据国家统计局 20192024 年 1-10 月全国房地产开发投资额数据：2019年 1-10 月房地产开发投资额为 109603 亿元，而后持续增长至 2021 年同期的124934

4、 亿元。2022 年开始，投资额出现下降趋势，连续三年降幅为 8.8%、9.3%、10%，直至 2024 年同期投资额下降至 86309 亿元。20192024 年 11 月全国房地产开发景气指数显示：2019 年 11 月全国房地产开发景气指数为 101.16，略高于最适宜的 100 点景气水平。然而，随后几年该指数逐年下降，2021 年 11 月已接近 100 点，2022 年 11 月该指数大幅下滑至94.42，开始跌入较低景气水平区间。到了 2023 年和 2024 年，该指数接连下降至 93.42 和 92.62，进一步反映了房地产市场处于较低景气水平的态势。第 2 页 26 页根据

5、2024 房地产上市公司测评研究报告，2023 年上市房企总资产均值为 1429.20 亿元，同比下降 2.2%；房地产开发业务收入均值为 257.94 亿元，同比下降 5.73%；营业利润均值为 21.95 亿元，同比下降 17.86%。权益销售金额方面，2023 年，10 强上市房企均值约为 1784.88 亿元，同比下降 1.71%；11-30强上市房企均值约 335.10 亿元，同比下降 17.63%；31-50 强上市房企均值约167.73 亿元，同比下降 12.46%。根据东方财富网数据统计，截至 12 月 27 日，共有 94 家房企发布 2024 年三第 3 页 26 页季度业

6、绩报告。营业收入同比下滑的有 65 家，占比约 70%。净利润同比下降的有 74 家企业，占比超过 78%，整个行业的利润空间显得尤为狭窄。以行业龙头保利发展控股集团股份有限公司盈利能力指标来看，2018 年 9 月 30 日其公布的净利率为 14%，2019、2020 年同期保持在 15%左右，2021 年开始该指标呈现持续下降态势，今年公布的三季度报告中净利率仅为 6.70%。总体来说，房企业绩普遍不佳、行业发展呈现下滑态势确是客观事实，并将成为今后几年内房地产土地增值税征管趋势和风险演变的重要诱因。二、2025 年房地产土地增值税征管趋势二、2025 年房地产土地增值税征管趋势（一）土地