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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/交通运输 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2024 年 12 月 23 日 Table_InvestInfo Table_AuthorInfo 中国仓储物流中国仓储物流园区园区 REITS：迈向智能化升：迈向智能化升级，发展潜力级，发展潜力较大较大 交通运输、仓储和邮政业是国家经济血脉的重要组成部分交通运输、仓储和邮政业是国家经济血脉的重要组成部分.我们判断其固定资产投资历年来的波动变化，不仅折射出中国经济发展的脉搏，也展现了政策导向对行业的深远影响。从 2004 年至 2023 年，这一领域的投资增长率

2、历经多次起伏：2009年，在全球金融危机余波中，中国政府推出大规模经济刺激计划，使得行业投资同比增速飙升至 48.3%的高点，带动了基础设施建设的全面加速。然而，随着经济环境的变化，近几年行业投资增速逐渐放缓，甚至在 2021 年出现-1.6%的负增长。但值得注意的是，2022 年和 2023 年，随着后疫情时期的经济复苏及物流网络优化政策的实施，行业投资同比增速分别回升至 9.1%和 10.5%。这一趋势的回升，我们判断是仓储物流领域在新时代下的再次崛起，为仓储物流为仓储物流 REITs 的发展的发展提供了坚实的投资基础和广阔的市场空间提供了坚实的投资基础和广阔的市场空间。这些数据不仅是行业

3、发展的注脚，更是经济调整中的先行指标，揭示了未来仓储物流行业将持续获得政策和资本的双重推动，为经济高效运转提供强劲的支撑。我们判断仓储物流园区的商业模式正在经历从我们判断仓储物流园区的商业模式正在经历从“物流设物流设施施”向向“物流生态物流生态”的深层转的深层转变。变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了政策引导与企业自发的互动，而基础设施的升级则为园区注入了竞争活力。未来，具备多元功能、支持多式联运的仓储物流园区，将不再只是物流环节中的一个节点，而是成为区域供应链和价值链的核心平台。对于对于 REITs 投资者投资者而言，这种具有生态特征的园区将是一个高潜力的

4、投资标的，不仅带来稳定的租金回报，还将受益于物流产业升级所带来的长期资本增值。仓储物流园区的发展正展示出中国供应链管理模式从“粗放型”向“精细化”和“智能化”转型的强劲趋势。在政策引导与技术创新的双重驱动下，仓储物流的智能转型加速推进，绿色高效成为行业发展新标杆。智能仓储与智慧物流的普及并非简单的设备升级，而是对传统物流模式的深层次革新：自动化管理、实时数据分析、无人化操作等技术手段大大提升了资源利用效率与操作精度，推动行业从劳动密集型向技术密集型转变。与此同时，绿色低碳理念的引入推动仓储物流园区在能源消耗、排放控制等方面更加严格，这不仅顺应了可持续发展的全球潮流，更成为企业提升竞争力、赢得市

5、场的关键。仓储物流仓储物流 REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）不仅是一种资产，房地产投资信托）不仅是一种资产证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础。证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础。我们判断在当前全球资本市场不确定性增加的背景下，REITs 作为一种稳定的投资工具，能为投资者提供相对较高的分红和资本增值。它通过让投资者以较低的成本参与仓储资产的投资，使这些基础设施更具流动性和增值空间。在当前经济波动的背景下，仓储物流 REITs 凭借其稳定的现金流和较低的风险，成为资本市场中不可忽视的“避风港”。中

6、国政府近年来大力支持中国政府近年来大力支持 REITs 的发展，尤其在基础设施和公共资产领域。的发展，尤其在基础设施和公共资产领域。通过发行仓储物流 REITs，政府旨在将社会资本引入到基础设施建设中，以减轻财政压力并实现多元化融资。这与国家“十四五”规划中提出的加强现代物流基础设施建设的战略高度一致，有助于提高供应链效率、促进产业升级。REITs 的发行不仅是金融创新，更是国家政策引导经济转型的工具，帮助政府实现“去杠杆、增效率”的目标。风险提示：风险提示：物流增量不及预期，园区建设不及预期，园区利润增长不及预期物流增量不及预期，园区建设不及预期，园区利润增长不及预期。行业研究交通运输行业