【公司研究】招商积余-物管业务盈利能力改善成功构建“大物管”版图-20200825（19页）.pdf

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1、研究源于数据 1 研究创造价值 招商积余：招商积余： 物管业务物管业务盈利能力改善，盈利能力改善， 成功构建成功构建 “大物管”“大物管” 版图版图 20202020 年中年中报点评报点评 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 招商积余(001914) 公司研究 房地产行业房地产行业 公司财报点评 2020.08.25/推荐(维持) 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E- 历史表现：历史表现： 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅 物业龙头2020.04.15 请务必阅读最后特别声明与免责条

2、款 事件：事件： 公司公布 2020 年中报，实现营业收入 38.7 亿元，同比增长 49.9%；归母净利润 1.8 亿元，同比增长 110.7%；扣非归母净利 润 1.7 亿元，同比增长 114.6%。 核心观点：核心观点： 受招商物业并表和公司物业在管规模提升影响，营收业绩实现受招商物业并表和公司物业在管规模提升影响，营收业绩实现 大幅增长大幅增长。但若将去年招商物业收入考虑至基数中，上半年公 司实际营收和归母净利润同比增速分别为-7.8%、7.1%，主要由 于两个平台融合后的口径变化。从主营业务拆分来看：1）在不在不 考虑口径变化的情况下，考虑口径变化的情况下，物管业务物管业务实现营收

3、35.7 元，同比增长 71.6%，占总营收的 92.7%；实现净利润 2.6 亿元，同比增长 141.1%；其中中航物业营收 21.3 亿元，同比增加 3.1%，招商物 业营收 14.4 亿元，同比下降 10.8%。若考虑基数调整，物管业物管业 务实际营收务实际营收、净利润、净利润同比增速同比增速分别分别为为-2.5%、37%。2）资产管理资产管理 业务业务实现营收 1.9 亿元，同比下降 41.6%，占总营收的 4.8%， 主要是受疫情影响购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业 收入减少。3）其他业务其他业务实现收入 0.96 亿元，同比下降 44.8%， 占总营收的 2.5%，主要由于房

4、地产尾盘销售减少。业绩业绩大幅提大幅提 升主要因为：升主要因为：1）中航物业实现净利润 1.6 亿元，同比增长 52.9%，一方面是收入和利润率的提升，另一方是收到的政府补 助增加，上半年疫情防控捐赠款及政府补助计入营业外收入， 营业外收入由此同比大增 753%至 2486 万。2）招商物业实现净 利润 9533 万元，同比增长 16.1%。 物物管业务管业务的的盈利能力盈利能力明显提升明显提升，未来仍有上行空间。，未来仍有上行空间。上半年公 司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为 13.8%、4.0%和 4.6%，较 19 年分别下降 4.5、0.4 和 0.1 个百分点，公司整体毛 利率

5、较低，主要是因为资产管理业务与其他业务毛利率分别下 降了 17.7 和 33.6 个百分点至 55.4%及 15.4%。物管业务毛利率 和净利率分别小幅提升 0.4、2 个百分点至 11.2%、7.1%。两两大大 物管平台利润率均有明显提升。物管平台利润率均有明显提升。 招商物业从 5.1%提升至 6.63%； 中航物业从 5.1%提升至 7.6%。从服务内容拆分来看，从服务内容拆分来看，基础物业 管理毛利率为 10.9%，较 19 年提升了 2.4 个百分点。专业化服 务实现营收 6.5 亿元，同比增长 317.5%（我们预计是由于招商 物业并表后带来较多增值服务， 原基数较低） ， 毛利率

6、为 12.6%， 大幅下滑 8.6 个百分点（我们预计主要是疫情导致的，后期将 会有回升） 。从业态拆分来看，从业态拆分来看，住宅物业毛利率下滑 3.1 个百分 点至 4.52%，而非住宅物业毛利率提升 2.7 个百分点至 13.47%。 从区域划分来看，从区域划分来看，华南（不含深圳） 、华东、华北和华中区域毛 研究源于数据 2 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 利率均提升，分别至 8.4%、10.4%、13.2%、10.0%。考虑到后续 增值业务的稳固和非住宅物业占比提升及费用率持续改善，利 润率仍有上行空间。 公司公司在管规模在管规模稳步提升；住宅业态稳步提升；住宅业