【研报】房地产行业：万科物业社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司-20200818（47页）.pdf

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1、研究源于数据 1 研究创造价值 万科物业：万科物业：社区、商企、城市社区、商企、城市空间空间服务服务三驾马车三驾马车齐驱的齐驱的 龙头物管公司龙头物管公司 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 行业专题报告 行业研究 房地产行业房地产行业 2020.08.18/推荐 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E-mail： 重要数据：重要数据： 上市公司总家数上市公司总家数 141 总股本总股本( (亿亿股股) ) 3231.89 销售收入销售收入( (亿元亿元) ) 7675.88 利润总额利润总额( (亿元亿元) ) 1193.89 行业平均行业平

2、均 PEPE 78.35 平均股价平均股价( (元元) ) 9.26 行业相对指数表现：行业相对指数表现： 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 全国单月均价破万元， 核心指标持续亮眼； 一二线城市新房二手房高频成交大增，三线 城市负增长2020.08.17 销售投资持续亮眼，单月均价破万；市场 分化加剧2020.08.14 证监会发布公募 REITs 指引，利好物流地 产及产业园区相关标的2020.08.09 政治局会议重提“房住不炒”，百强房企 年内累计销售额同比回正2020.08.02 新房二手房成交均上涨；房地产工作座谈 会表态维稳、调

3、控继续差异化精准化 2020.07.26 综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道，综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道， 助推公司高速增长。助推公司高速增长。2019 年万科并表的物业收入达 127 亿元； 万科物业合约面积达 6.4 亿平方米、 在管面积达 4.5 亿平方米， 综合实力领跑全行业。业务上形成社区、商企和城市空间三驾 马车结构，抢占物业行业未来主赛道，目前社区空间服务业务 营收占比 69%，未来营收提升空间广阔。 社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。社区空间服务： 内生外延双轮驱动， 形成高质量增长。 2017-2019 年公司住宅

4、项目数量由 1787 个增至 2663 个，提升显著。横向 看，公司的物管面积不断提升，一方面是万科集团销售强劲， 近6年合计1.84亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面 积；另一方面公司通过睿服务、收并购及品牌全委等多种合作 方式积极外拓，2019 年市场化项目面积占比约 50%。纵向看， 公司业务不断深化，一方面强大的社区增值服务充分保证了业 主资产增值保值，业务增长质量高；另一方面非业主增值服务 则在集团业务的带动下，后续发展强劲。 商企商企空间空间服务服务：强强联手铸造行业巨头，强强联手铸造行业巨头，业务高速增长带动公业务高速增长带动公 司整体业绩提升。司整体业绩提升。公司商企业务

5、上 FM 和 PM 业务双轮驱动，未 来业务规划明确。商企业务 14-19 年营收 CAGR 高达 88%，远高 于社区业务的 37%，从饱和收入角度看，2019 年非住和住宅业 务饱和收入的比例为 38%：62%，要高于实际的营收比例，未来 商企业务收入的提升空间较大。 万科物业与戴德梁行在 2019 年 成立合资公司，优势互补，商企项目达 1009 个，已是大中华区 商企物管领域规模最大的公司。 城市空间服务：城市空间服务： 国内首家承接项目的公司， 并已在国内首家承接项目的公司， 并已在 2 2019019 年实现年实现 收入，积极打造“大物管”概念。收入，积极打造“大物管”概念。公司

6、18 年获得了第一个在横 琴的城市空间服务项目，19 年、20 年又相继签约 9 个项目，我 们估算整体覆盖面积超 3500 万平方千米，涉及 600 万人以上。 项目落地的规模化标志着公司在城市空间管理能力进一步升级 至可以复制的地步，预计未来 2 年项目数将继续增加至 17 个， 我们以 19 年横琴项目 5 亿收入估算，2022 年全面落地后城市 物业服务将创造营收 85 亿元，如果成功落地 30 个，该业务收 入或达 150 亿，将大概率超过万科住宅物业，成为公司最大的 业务单元。 投资建议：投资建议： 万科物业尚未上市，但目前已先于同业获得了“社区、商企、万科物业尚未上市，但目前已先