华润置地-港股公司研究报告-开发利润率承压经常业务是稳定基石-240904（16页）.pdf

1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1616 Table_Page 公告点评|房地产 证券研究报告 【广 发【广 发 地 产地 产&海 外】华 润 置 地海 外】华 润 置 地（01109.HK）开发利润率承压，开发利润率承压，经常业务经常业务是稳定基石是稳定基石 核心观点核心观点：开发利润率承压，经常业务是稳定基石。开发利润率承压，经常业务是稳定基石。根据公司中报，华润置地 24年上半年实现营收 791.3 亿元，同比+8.4%，归母净利润 102.5 亿元，同比-25%，核心归母净利润 107.4 亿元，同比-5%，核心净利率 13.6%，高于 23 年 2.5pct。

2、经常性业务（非开发）对于收入、核心净利润的贡献比例分别为 25.3%、51.4%，同比提升 0.1、8.6pct，经常性业务核心净利润率 27.6%，同比提升 1.3pct，抵消了开发利润率下行压力。签约结构改善，前十城市贡献超签约结构改善，前十城市贡献超 6 成。成。根据公司中报，24 年上半年销售金额 1247 亿元，同比-27%，权益销售金额 860 亿元，同比-32%，根据业绩 PPT，公司一线城市销售贡献 38%，TOP10 城市贡献 65%。投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目。投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目。根据公司中报，24 年上半年拿地 256 亿元，拿地力度

3、21%，共获取 11 个项目（包括大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体），拿地权益比例 72%。经营性不动产：经营效益稳中向好。经营性不动产：经营效益稳中向好。根据公司中报，上半年公司投资物业收入 114.7 亿元，同比+7%，其中购物中心、写字楼、酒店分别为94.8、9.5、10.4 亿元，同比分别+9.7%、-5.0%、-3.7%。24 年上半年在营面积合计 1259 万方，同比+23.9%，购物中心零售额 916 亿元，同比+22%，略高于租金增速。此外，公司放缓了部分项目的开店节奏。盈利预测盈利预测与投资建议与投资建议。24 年上半年公司非开发业务业绩贡献过半，核心净利润规模稳定

4、。我们预计 24-26 年归母净利润 312、316、337 亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%。参考可比公司进行分部估值，公司合理估值水平 1934 亿元人民币，对应合理价值 29.77 港元/股，维持“买入”评级。风险提示风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。盈利预测：盈利预测：2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元）207,061 251,137 258,688 255,933 279,048 增长率（%）-2%21%3%-1%9%EBITDA（百万元）33,6

5、88 37,266 36,341 35,671 41,716 归母净利润（百万元）28,092 31,365 31,219 31,616 33,734 增长率（%）-13.3%11.7%-0.5%1.3%6.7%EPS（元/股）3.94 4.40 4.38 4.43 4.73 市盈率（x）4.9 4.4 4.4 4.3 4.1 市净率（x）0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 EV/EBITDA（x）4.06 3.67 3.77 3.84 3.28 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 21.05 港元 合理价值 29.77 港元 前次评级前次评

6、级 买入买入 报告日期 2024-09-04 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发地产&海外】华润置地（01109.HK）:核心净利润实现增长，实现高质量发展 2024-03-31【广发地产&海外】华润置地（01109.HK）:23 年销售同比正增长，投资端增量拓展 2024-