【公司研究】绿地控股-长三角一体化标兵多元业务协同发展-20200803[34页].pdf

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1、1 1 上 市 公 司 公 司 研 究 / 公 司 深 度 证 券 研 究 报 告 房地产 2020 年 08 月 03 日 绿地控股 (600606) 长三角一体化标兵，多元业务协同发展 报告原因：首次覆盖 买入（首次评级） 投资要点： 上海混改典范， 全球布局的龙头房企。 公司是上海国企混改典范， 是全球经营的多元化企业集团， 2015 年在 A 股实现整体上市， 并控股多家香港上市公司。 2019 年公司房地产业务实现合同销售金额 3880 亿元，在克尔瑞公布的 2019 年全国百强销售排行榜居于第 6 位。公司依托房地产主业优势，积极发 展大基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群

2、，实现“3+X”综合产业布局。 “一业特强、 多元并举”的多元产业板块，更有利于充分打通并嫁接各产业板块优势。 地产业务毛利率提高、周转较快。公司房地产项目业态多元化，主要包括住宅和商办两大类，近年来 公司合同销售金额中住宅占比逐步提升，2019 年销售额中住宅项目占比达 65%，较 2015 年提高了 14 个百分比，推动公司周转率及毛利率双双提升。2019 年房地产毛利率 27.6%，达到历史最高位。 并且 2015 年以来的这轮周期中毛利率上行 7 个点，远超行业平均。 地产建筑业务联动， 发力高铁沿线， 打造护城河。 公司土储一线城市占比 5.0%， 二线城市占比 47.8%， 三四线

3、城市占比 47.2%。按都市圈划分，公司土储有 23.8%分布于长三角区域。2019 年公司持续扩 张， 拿地速度减缓， 新增权益计容面积 3508 万平方米， 同比减少 19.1%。 公司新增土地储备中 51.9% 位于三四线城市， 主要是由于公司调整投资布局， 抢抓快速崛起的高铁沿线市场。 高铁站项目在 2019 年新增土地中占比达 11.4%，拿地成本基本不超过 1000 元，地售比不超过 30%，性价比很高。 “大基建”反哺地产，协同优势逐步体现。公司 2017 年基建业务新增项目数量 3293 个，2018 年新 增 3591 个，2019 年新增 4017 个。2019 年基建业务

4、新增项目总金额 3766 亿元，同比增长 19%。 由于 2016 年以来全国房地产市场的热度上行，公司房屋建设项目是基建大头，总金额 2621 亿元， 占比 70%，基建工程总金额 937.6 亿元，占比 25%。是公司营收的新增长点，并通过基建项目反哺 地产。 “地产+基建”业务综合毛利率近两年有所增加。 “大金融” 、 “大消费”逐步布局，有望成为新的增长点。公司在深耕房地产主业的同时，积极发展大 基建、大金融、大消费及新兴产业等关联板块集群。 “大消费”方面，2018 年 7 月，公司宣布启动绿 地全球商品贸易港。 商品贸易港是公司打造的常年进口商品展示交易服务平台。 该项目由国家商务

5、部、 上海市政府唯一指定，享有高度贸易便利化政策。 “大金融”方面，绿地金控成就不斐。主要参与投 资了互联网、科技、5G 相关公司。截止至 2019 年末，绿地金控总资产达 400.5 亿元，归属母公司 股东权益为 185.3 亿元，净利润为 30.6 亿元，近五年累计净利润约 130 亿元。 盈利预测与投资评级：给予买入评级，2020 年目标价 10.2 元。公司作为上海国改的标杆企业，混合 所有制经营优势显著，房地产主业业绩进入释放期，利润率不断改善，土地储备以都市圈内二三线城 市为主，长三角一体化受益标的。结合大基建业务，低成本拿地优势独特，多元业务协同效应逐步体 现 。 我 们 预 计

6、 公 司 2020-2022 年 归 母 净 利 润 为 173.7/214.9/259.2 亿 元 ， 同 比 增 速 为 17.8%/23.7%/20.6%。对应 EPS 分别为 1.43/1.77/2.13 元。根据可比公司估值，合理 PE 为 7.1x， 合理市值约为 1235.6 亿元，当前市值为 994 亿元，对应空间 24%。 市场数据： 2020 年 07 月 31 日 收盘价（元） 8.17 一年内最高/最低（元） 9.49/5.18 市净率 1.3 息率（分红/股价） 4.90 流通 A 股市值（百万元） 99414 上证指数/深证成指 3310.01/13637.88 注