房地产行业全国城市系列报告之华东区域（一）：宁波供销规模持续下降房价有所回升-240622（20页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国城市系列报告之华东区域（一）宁波：供销规模持续下降，房价有所回升 2024 年 06 月 22 日 沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。2023 年宁波市 GDP16452.8 亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比 51.8%。2023 年宁波常住人口 969.7 万，城镇化率 79.9%。2023 年宁波城镇居民人均可支配收入 80144 元，农村居民人均可支配收入 48350 元。房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波 201

2、7-2023 年房地产开发投资复合增长率达到 7.04%，波动维持在5%以内，相比其他城市较为稳定。2023 年房地产销售面积 964.33 万平，同比下降 14.6%。新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023 年初回暖势头强劲，随后回落。2024 年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023 年宁波商品住宅供应面积 452.27 万平米，同比下降 22.8%；成交面积564.22万平米，同比下降14.56%，成交均价23030元/平，同比上升7.63%。2024 年初宁波商品住宅供应面积 108.44 万平米，同比下降 33.1%；成交面积119.68 万平

3、米，同比下降 50.9%；成交价 22106 元/平，同比下降 5.7%。2023年末库存面积 804.09 万平米，2 月的销供比达到 4.41，24 年 2 月去化周期为23.71 个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占 23 全年销售面积的 25.41%，价格相对 2022 年有所回升。2）2023 年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷款首付比例，新房首付最低 20%，二手房最低 30%。二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023 年宁波市发生二手房交易月均 5027 套，同比下降 6.34%，成交均价为 25

4、399 元/平，同比下降 11.8%，2024 年初二手房交易月均 4285 套，同比下降 31.7%。2023 年二手房价格波动维持在5%以内。土地市场：2023 年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占 25%，呈现量降价升的趋势。2023 年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交 390 宗，成交建面 2861.07 万平米，土地出让金达 778.74 亿元，成交楼面均价 2905 元/平。从区域分布

5、上看，慈溪市占总成交宗数的 24.36%，为各区域最高。投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 资料来源：ifind，民生证券研究院预测;（注：股价数据采用 6 月 21 日收盘价，华润置地采用 ifind 一致预期；0.9RMB=1HKD）代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）评级 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 600048 保利发展 9.44 1.01 1.03 1.40 9 9 7 推荐 01109 华润置地 24.21

6、 4.40 4.44 4.77 6 5 5-推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 邮箱：liyang_ 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 邮箱： 相关研究 1.“以旧换新”政策点评：南京、郑州相继推行房产以旧换新，盘活存量决心显著-2024/04/30 2.2024 年 3 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模环比大幅提升，市场回暖-2024/04/02 3.2024 年 2 月中国房地产销售数据点评：百强房企销售操盘金额规模底部运行，市场尚待转暖-2024/03/04 4.REITs 专题研究报告（一）：REITs 政策逐