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1、证券研究报告请务必阅读正文后免责条款行业评级：地产 强于大市（维持）保障房“厦门蓝本”有何经验保障房“厦门蓝本”有何经验保障性住房系列报告之二保障性住房系列报告之二2024年3月3日证券分析师杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S10605200900031核心摘要核心摘要首提首提“社会性保障房社会性保障房”概念概念，住房保障体系日臻完善住房保障体系日臻完善。为解决两大“夹心层”住房保障问题，2006年厦门首次提出“社会性保障房”概念，推出配租的保障性租赁房和配售的保障性商品房，并在2009年出台了全国首部住房保障地方性法规厦门市社会保障性住房管理条例，且

2、针对过程中发现的新问题及时代的新变化，不断完善各项制度，仅保障性商品房管理办法就历经三次大幅修订，在申请门槛、配售定价、退出机制等方面持续优化，已形成分层次、全覆盖的住房保障体系。严准入与重管理严准入与重管理，配售与回购定价相对合理配售与回购定价相对合理。厦门保障性商品房采取多级审核公示制度，对5年内拥有房产转让行为等六大类人群限制申请，最大限度让真正需要保障人群受益。基于保本销售原则，按照项目市场评估价45%定价，测算可覆盖项目基准地价及建设成本，且厦门双职工工作5年左右仅靠公积金可基本覆盖70平保障性商品房首付、每月公积金可基本覆盖贷款月供，实现项目资金可平衡、工薪收入群体可负担。从退出机

3、制来看，5年内封闭管理，可申请由政府按照1.43%年折旧率（对应70年产权）回购，考虑厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性；满5年可上市交易，但应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55缴交土地收益等相关价款。推出规模与申购率受楼市景气度影响推出规模与申购率受楼市景气度影响。根据以需定建、充分发挥保障性商品房市场调节功能的原则，厦门历年保障性商品房推出规模与商品房市场走势呈现一定负相关。如在2018H1和2021H1楼市走弱后，2019年和2022年社会批次保障性商品房推出规模为0。同时尽管保障性商品房定价仅为评估价的45%，但申请户数仍受楼市景气度影响，如楼市降温的2

4、018年，9000套保障性商品房首批次申请通过仅2835户，有效申购率仅31.5%。1WkUkZtXjWcZtQaQ9R6MsQqQoMmQjMnNsRiNoOmQ7NqRtPuOnNrPuOsPoR2对商品房市场影响不明显对商品房市场影响不明显，短期或有所加大短期或有所加大。2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房（社会批次）2.1万套，仅占同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限，加上厦门常住人口持续增加，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立行情。根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，估算2022-2025年保障性商品房开工规模分别约为1

5、.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工项目逐步入市，短期对商品房市场的分流及冲击或将有所加大。投资建议：投资建议：随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲；中期来看，按照“以需定建”的原则，参考厦门保障性商品房经验，建设规模及对商品房市场分流或相对可控，后续需密切关注各地保障房建设规划、资金来源、配套政策细则等。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，积极关注政策端变化；中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企

6、如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等等，同时关注物管（招商积余、保利物业）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。风险提示：风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期的风险：若市场下行持续蔓延，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。核心摘要（续）核心摘要（续）3前言（前言（1/2）自2006年以来，厦门大力推进社会保障性住房建设，首次提出“社会