城中村改造系列专题报告（一）：城中村改造政策定位、模式详解与规模测算-231202（18页）.pdf

1、 1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 宏观专题报告宏观专题报告 城中村改造：政策定位、模式详解与规模测算 城中村改造系列专题报告（一）核心结论核心结论 分析师分析师 边泉水边泉水 S0800522070002 13911826169 联系人联系人 张馨月张馨月 15625292560 相关研究相关研究 需 求 仍 然 偏 弱 11 月 PMI 数 据 点 评 2023-11-30 货币政策拐点未至2023Q3货币政策执行报告点评 2023-11-28 工业企业利润增速放缓，名义库存再度回落10 月工业企业利润数据点评 2023-11-27 政 府 加 杠 杆 后 资 产 价 格 如

2、 何 演 绎？2023-11-22 人民币汇率重回中间价 2023-11-22 一、城中村改造的政策定位一、城中村改造的政策定位 城中村改造有望成为城中村改造有望成为 2024 年稳增长的重要抓手年稳增长的重要抓手。今年以来，货币政策宽松效果有限，提振经济增长需要财政政策发力，近期宣布将增发 1 万亿国债表明财政政策空间打开。在基建投资收益率偏低的背景下，城中村改造有望成为重要的政策抓手。2015 年中国也曾面临的总需求相对不足、房地产景气度下行以及货币政策效果“钝化”的情况，当时启用 PSL 等“准财政”工具稳定地产投资，并实施供给侧改革。预计本轮城中村改造也将获得财政或“准财政”资金支持。

3、从政策表态看，从政策表态看，城中村改造被赋予扩大内需和优化地产结构的使命城中村改造被赋予扩大内需和优化地产结构的使命。历次房地产景气度下行至较低区间，通常会出台稳定投资端的政策。根据超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，城中村改造的目标是消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需以及优化房地产结构。其中，前两点是城中村改造具备的天然属性，后两点可能是本轮城中村改造发力的重要方向。二、城中村改造模式详解二、城中村改造模式详解 住建部表示城中村改造将采取拆除新建、经常性整治提升、拆整结合三类模式。政策层面多次表示城中村改造坚持以市场化为主导，预计以国有企业为代表的社

4、会资本将深度参与本轮城中村改造。同时，市场化主导意味着城中村改造的收益至少能覆盖项目成本，关键是探索出城中村改造适宜的商业模式。拆除新建拆除新建-拆除环节拆除环节：1）城中村改造以集体建设用地为主，改造涉及土地性）城中村改造以集体建设用地为主，改造涉及土地性质转换质转换。近期发布的广州市城中村改造条例（草案修改稿征求意见稿）将启动项目的村民大会同意比例下限由 80%降至三分之二。征地环节耗时普遍较长，此项政策的颁布意味着改造周期有望缩短。2）政策明确城中村改）政策明确城中村改造坚持“净地出让”，土地开发或以做地收储模式为主造坚持“净地出让”，土地开发或以做地收储模式为主。做地收储模式下，通常由

5、地方国企或城投平台等主体进行土地一级开发，再由房地产开发商参与二级开发。此外，即使在“净地出让”的前提下，仍有可能通过协议出让等方式实现“一二级联动开发”。3）本轮城中村改造有望突破拆除）本轮城中村改造有望突破拆除比例和拆比例和拆建比的限制建比的限制。近期地产政策持续优化，以往出台的限制政策或不再适用于本轮城中村改造。此外，市场化主导下，拆建比保持在 2 以下或无法保障项目的必要收益。拆除新建拆除新建-安置环节安置环节：1）人员安置：）人员安置：从政策表态看，多数城市将采取房票安置，部分城市可能采取货币化安置以稳定房地产市场。此外，本轮城中村改造仍将保留一定比例的实物安置。对于新房库存较少的城

6、市，如北京、上海证券研究报告证券研究报告 2023 年 12 月 02 日 宏观专题报告 西部证券西部证券 2023 年年 12 月月 02 日日 2|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 等一线城市，城中村改造采取实物安置的可能性更大。2）产业安置）产业安置：已有产业的城中村，将根据城市发展情况采用保留中高端、清退低端的方式进行安置；对于原先无产业的城中村可以考虑因地制宜进行产业导入。拆除新建拆除新建-新建环节新建环节：预计预计与与保障房建设相结合，保障房建设相结合，复建安置地块可能配建中复建安置地块可能配建中小户型为主的保障性租赁住房，住宅用地或建设保障性住房小户型为主的保障性租赁住