物管行业中报综述：规模增速持续放缓企业分化趋势延续-231002（37页）.pdf

1、诚信|担当|包容|共赢分析师杨然分析师杨然执业证书编号：S0680518050002邮箱：2018.8分析师分析师 金晶金晶执业证书编号：执业证书编号：S0680522030001邮箱：邮箱：分析师分析师 夏君夏君执业证书编号：执业证书编号：S0680519100004邮箱：邮箱：分析师分析师 肖依依肖依依执业证书编号：执业证书编号：S0680523080005邮箱：邮箱：证券研究报告|行业专题2023年10月02日 打造极致专业与效率打造极致专业与效率物 管 行 业 中 报 综 述物 管 行 业 中 报 综 述规 模 增 速 持 续 放 缓，企 业 分 化 趋 势 延 续规 模 增 速 持

2、续 放 缓，企 业 分 化 趋 势 延 续 Contents目录目录行业商业模式演化行业商业模式演化股票炒作逻辑变化股票炒作逻辑变化行业发展趋势及展望行业发展趋势及展望2023H1财报解析财报解析投资建议和风险提示投资建议和风险提示 WYgVlVkZcZkWnRmQtO7N9R6MpNoOsQoNkPrQmMlOnNrObRoPqMNZqQrRNZnQsO诚信|担当|包容|共赢31 行业商业模式演化行业商业模式演化变化不大市政园林、城市环卫、环境治理、设施维护等商业、办公、学校、医院、产业园等基础物管服务非业主增值服务业主增值服务业态扩围降本提价业态扩围业务创新城市服务非住业态住宅物业物管费涨

3、价承接新项目退出旧项目科技化赋能提升密度提价社区零售、美居服务、到家服务、房产经纪、团餐、停车、快递柜、社区教育、社区养老等物管行业物管行业商业模式商业模式物管费在管面积成本拓面积控本并购外拓关联方项目逐渐退潮，择优并购市场化竞争加大国央企分化程度有限程度有限多业主谈判难，政策限制物管行业商业模式演变：（1）基础物业管理服务：一方面为了增加收入来源，物管行业服务业态由住宅向非住和城市服务等领域延伸，另一方面为了应对成本上涨的压力，物管公司不断探索各种降本提价的方式，包括做新项目退旧项目、提高物管费以及科技化赋能等。（2）业主增值服务：围绕业主需求进行业态扩围和创新，当前的业务模式已囊括社区零售

4、、美居、到家、房屋经纪、团餐等方方面面。资料来源：国盛证券研究所绘制图表1：物管行业商业模式演化 诚信|担当|包容|共赢(1.0)(0.5)0.00.51.01.52.02.53.0滨江服务建发物业越秀服务华润万象生活招商积余保利物业万物云中海物业碧桂园服务建业新生活新大正新城悦服务远洋服务41 行业商业模式演化行业商业模式演化0%10%20%30%40%50%中海物业滨江服务建发物业建业新生活新大正新城悦服务华润万象生活保利物业越秀服务万物云招商积余碧桂园服务远洋服务0%1%1%2%2%3%3%4%远洋服务碧桂园服务新大正万物云新城悦服务滨江服务华润万象生活中海物业越秀服务建发物业建业新生活

5、保利物业招商积余物管行业商业模式优点体现在：（1）现金流稳健现金流稳健、具有抗周期性具有抗周期性。基础物管是很多个人和机构不得不消费的行业，行业需求稳定，受宏观经济波动影响较小。（2）轻资产运营模式轻资产运营模式，负债率低负债率低。其主要成本在于人力以及科技化投入，资本开支负担小，负债率低，资本回报率高。模式缺点体现在：（1)刚性成本上升刚性成本上升、提价难提价难。物管行业成本构成中人工成本占大头，而人工成本上升趋势具有刚性，同时物管费因为多业主谈判难度大、政策限制以及市场化竞争加大等原因提价具有难度，因此毛利率面临一定压力。（2）业主增值服务孵化难业主增值服务孵化难。业主增值服务涉及业务板块

6、众多，很多板块都已经有专业的平台公司布局，面临的外部竞争激烈，想要抢占市场份额具有一定难度。需求相对稳定，收缴率和续需求相对稳定，收缴率和续约率维持在约率维持在90%以上以上ROE水平较高，水平较高，22年年13家家重点物企的重点物企的ROE均值均值17.2%现金流充足，现金流充足，22年经营年经营性现金流覆盖净利润性现金流覆盖净利润1.3倍倍资本开支负担小，资本开支负担小，22年资年资本开支本开支/营业收入为营业收入为1.4%商业模式商业模式优点优点&缺点缺点轻资产、负债少、现金牛需求稳定，抗周期性优点优点刚性成本上升&提价难业主增值服务孵化难缺点缺点资料来源：中指，Wind，国盛证券研究所