房地产行业专题：长三角区域研究（二）上海分区域楼市解析-230925（32页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年0909月月2525日日超配超配房地产行业专题房地产行业专题长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报

2、告房地产行业 2023 年四季度投资策略暨中报总结-曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情 2023-09-19统计局 8 月房地产数据点评-基本面延续弱势，但后续改善可期 2023-09-182023 年 8 月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现，政策支持下回暖可期 2023-09-04房地产重大政策点评-一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待 2023-09-04房地产行业 2023 年 9 月投资策略-回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的 2023-08-28上海上海1616 区基础划分：区基础划分：市区 7 区（黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦）基

3、本全域在中心城区，近郊4 区（浦东、宝山、闵行、嘉定）有部分区域在外环内，远郊5 区（松江、青浦、奉贤、金山、崇明）全域在外环外。上海各区人口对比上海各区人口对比：从总量看，浦东常住人口近600万遥遥领先，郊区人口数量普遍高于市区。从增量看，2016-2021 年上海近半区域常住人口负增长，大部分增量人口流入郊区。考虑到各区面积差异巨大，市区人口密度远高于郊区，更为客观。从结构看，市区除黄浦外，常住人口大学及以上学历占比均超40%，闵行、浦东紧随其后（均有优势高科技产业园区虹吸高素质人才），而崇明仅为13%。此外，市区户籍人口占比普遍高于郊区（崇明除外）。上海各区经济发展对比：上海各区经济发展

4、对比：2022 年浦东GDP1.6 万亿元领跑，而崇明400 亿元排名最末。对比各区近5 年和近10 年GDP 增速，均是嘉定最高、浦东前三，而崇明、杨浦、闵行始终倒数前三。从人均GDP 看，黄浦遥居第一，市区除普陀外表现均明显好于郊区，而宝山、崇明甚至低于全国平均水平。考虑到公共财政收入水平更能体现区域投入社会保障和民生改善的资金实力，对比各区人均财政收入，黄浦、静安优势明显，而宝山、普陀、杨浦倒数前三。这与日常我们观察到的各区城市界面观感及楼市热度情况也较为相符。上海各区房地产市场对比上海各区房地产市场对比：从量的角度，2022年各区域新房销售面积与常住人口呈很明显的正相关性，也与供应量有

5、关，郊区历年住宅用地出让量较大，而市区可供土地稀缺。但市区并不缺少需求，外环内楼盘的平均认筹率远高于郊区项目。从价的角度，2022年市区新房价格均超10 万元/，近郊房价在5-7 万元/区间，而奉贤、崇明、金山房价3 万元/左右。除价格差异外，郊区有小户型，而市区面积段基本100 起步，导致市区上车门槛均超千万元，近郊套均总价500-900万元，奉贤、崇明、金山250-400 万元。上海圈层划分上海圈层划分：最直观的圈层划分是四条环线，由内而外分别是内中外郊环：（1）内环线全长48 公里，内环内面积接近120平方公里，占全市面积约2%。（2）中环线全长70 公里，中环内面积大约390平方公里，

6、占全市面积约6%。（3）外环线全长99公里，外环内面积大约660 平方公里，占全市面积约10%。（4）郊环线全长189公里，郊环内面积约3000 平方公里，占全市面积约50%。上海板块规划上海板块规划：上海主城区包括中心城（外环线内）及周边虹桥、川沙、宝山、闵行4 个主城片区，规划面积1161 平方公里。在环线圈层的基础上，上的重要板块由内向外辐射：城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心。城市主中心即中央活动区（CAZ)，属于城市第一层级，是上海重点发展区域，代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。规划范围75 平方公里，占全市总面积的1.2%。城市副中心则是由中央活动区向周边辐射的