【研报】物业行业：物业管理新起点政策科技和管理-20200317[39页].pdf

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1、2020年年3月月17日日 物业管理新起点物业管理新起点 政策、科技和管理政策、科技和管理 陈聪陈聪 首席首席基础设施与房地产分析基础设施与房地产分析师师 中信中信证券研究部证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1.1. 科技重塑物业管理行业科技重塑物业管理行业 2.2. 政策态度的变化政策态度的变化 3.3. 并购整合的大年并购整合的大年 4.4. 行业的新变化行业的新变化 5.5. 个股个股推荐推荐 6.6. 风险因素风险因素 pOqPmMqMmRtNpNqRsNvMpM8O8Q8OoMpPsQpPiNpPsRfQpOwO9PoOwOuOmPzQxNtRnM 2 1. 科技重塑物业管

2、理行业科技重塑物业管理行业 I.I.居住形态转机居住形态转机 II.II. 科技应用赋能科技应用赋能 3 3 智能硬件智能硬件的设备已经成熟 万物互联万物互联的条件已经伴随5G而成熟 弱人工智能弱人工智能的应用伴随技术演进而开始真正可以替代人工 资料来源：新浪网资料来源：龙湖物业 5G使万物互联成为可能使万物互联成为可能人脸识别门禁已经小有应用人脸识别门禁已经小有应用 1.1 居住形态：转机已至居住形态：转机已至 4 4 目前有三类参与者进行智慧社区建设： 物业管理服务商 第三方互联网公司 技术服务商 科技赋能 在基础层，通过硬件硬件实现社区范围内万物互联万物互联 把基础数据通过网络层传递到分

3、析层汇总，分 析后最终形成应用场景 科 技 应 用 的 分 层 1.1 居住形态：万物互联居住形态：万物互联+ +科技赋能科技赋能 迟 来 的 智 慧 社 区 5G之前，万物互 联存在难度 低物业费与高科 技投入 房产资源属性与 科技投入 科技巨头居住领 域发力较晚 网络层 基础层 分析层 应用、平台层 手机APP智能监控停车场环境监测 门禁道闸 互联网网关 IoT网关视频接入网关其他网关 数据汇集人工智能大数据分析 运筹优化 综合管 理系统 社区O2O 平台 门禁管 理系统 鹰眼安 防系统 环境监 测系统 资料来源：中信证券研究部 5 5 1.2 科技赋能：技术分型科技赋能：技术分型 资料来

4、源：中信证券研究部 科技赋能物业管理的形式科技赋能物业管理的形式 科技赋能 技术分型 “硬科技” 软件与硬件结合 谋求以机器替代人工 “软科技” 模式创新，流程优化 提升人工运营效率 智能监控，智能门禁系统： 人脸识别技术、人工智能 识别警情及相关硬件 无人超市：人脸识别技术、 无人销售系统及相关超市硬 件开发 智慧泊车：最优化问题， 车牌识别及相关硬件 员工工作管理：大数据分 析，路径优化算法 个性化服务：大数据分析， 最优化问题，机器学习 能耗管理：大数据分析， 运筹优化 6 6 1.3 科技应用：提高人均在管面积科技应用：提高人均在管面积 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部注：该

5、人均在管面积剔除外包，2018年人均在管为中信证券研究部估算值 最为直观的就是科技对于物业形态的改变物业形态的改变 百强物业管理企业 人均产值与人均在管面积逐年稳步增加稳步增加 百强物业管理企业百强物业管理企业情况情况单位：万元，平方米单位：万元，平方米 8.7 10.4 12.1 14.0 15.5 3273 4539 5257 5913 6500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20142015201620172018 人均产值人均在管面积 7 7 1.3 科

6、技应用：带来规模经济科技应用：带来规模经济 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济规模经济 科技赋能可能是破解规模不经济、提升管理效率的潜在重要路径潜在重要路径 对于行业来说，科技应用已经是必须选项必须选项 从总部投入到降本增效从总部投入到降本增效 移动互联 物联网 大数据 人工智能 其他技术 物业服务企 业 智能道闸系统 智能楼宇 服务机器人 智能门禁系统 集成管控系统 设施管理系统 数据共享中心 云平台 降本 增效 管理运作成本 人工成本 物料消耗成本 能源消耗成本 物业信息化，提升管理效率 操作机械化，提升作业效