【研报】物业管理行业：来自未来的回望并购大年和政策东风-20200407[48页].pdf

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1、2020年年4月月7日日 来自未来的回望来自未来的回望 并购大年和政策东风并购大年和政策东风 陈聪，张全国，联系人：李金陈聪，张全国，联系人：李金哲哲 中信证券研究部中信证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1. 未至的起点：品牌、换手和提价未至的起点：品牌、换手和提价 2. 当前的阶段：“品质产能”不足，企业百舸争流当前的阶段：“品质产能”不足，企业百舸争流 3. 2020年的关键词：并购和政策年的关键词：并购和政策 4. 个股：核心用户，核心品牌个股：核心用户，核心品牌 qRqPmMrNmRoQnPmNqPwPmPbR8Q6MoMnNoMpPfQqQmQeRpPyQ7NrRyQwMn

2、OsQMYtOrR 2 1. 未至的起点：品牌，换手和提价未至的起点：品牌，换手和提价 I.I.一份调研问卷的启示一份调研问卷的启示 II.II. 什么是物业管理行业的真正起点什么是物业管理行业的真正起点 3 3 1.1 一份调研问卷的启示一份调研问卷的启示 我们设计了一份关于物业管理企业日常运营服务满意度，品牌忠诚度，品牌美誉度，提价接纳度， 增值服务评价等指标的调研问卷。我们得到或验证了一些有趣的结论。 结论1：即使受访者所居住的小区偏中高端，位于一线城市较多，但仍有一半业主想要换掉现有 的物业管理服务商。越是物业费低廉的小区，业主越不满意于现状。物业管理行业是一个罕见的， 存在大量消费者

3、“无奈且不满”，希望更迭供给方的行业。 结论2：日常提价是很难被接受，但在物业管理权易主时，业主大概率接受提价。 结论3：增值服务和基础服务的被动特点存在矛盾，业主一般不爱被打扰。但也存在万科物业这 样可以实现和业主强连接的品牌。 4 4 1.1 相关图表相关图表 受访者对当前物管品牌的态度分布受访者对当前物管品牌的态度分布 品牌 粉丝 一般 忠诚 试图 换掉 强烈 厌弃 试图降价 不接受提 价 勉强认可 接受提价 想换物业的业主，对可能提价的看法想换物业的业主，对可能提价的看法 资料来源：中信证券研究部 资料来源：中信证券研究部 5 5 资料来源：中信证券研究部 受访者对不同增值服务接纳度受

4、访者对不同增值服务接纳度 1.1 调研结果：增值服务接纳度调研结果：增值服务接纳度 万科物业万科物业绿城服务绿城服务保利物业保利物业其他物业公司其他物业公司 零售3.54 2.94 1.47 2.84 家政-0.69 -1.61 1.11 0.23 旅游-0.31 0.11 -0.53 -1.53 金融-6.49 -6.11 -7.95 -6.53 中介-1.97 0.28 -2.05 -2.62 装修2.14 -0.67 1.16 1.28 充电桩1.31 2.83 3.47 2.83 广告-3.49 -2.11 -2.74 -2.06 6 6 1.2 什么是物业管理行业的真正起点什么是物业

5、管理行业的真正起点 整体结论：行业还处于整体结论：行业还处于“公元前公元前”的阶段的阶段。 公司形式上的竞争，最多只是在新盘拓展方面的竞争。且由于市场广阔，即使是这种竞争也是相 对温和的。 客户对品质的认可本身有开发投入的残留印记，不同品牌之间的差距尚未达到不可逾越的地步。 且品质本身没有转化为价格的差异，而且价格水平本身偏低。 公共物业的后勤保障一体化，品牌化才刚刚开始。 增值服务普遍处于试水阶段，存在成功的个例，但还没有具备广阔护城河的生态系统。 交付面积还在很大程度上和开发周期有关。 什么是行业真正的起点什么是行业真正的起点？ 住宅物业大量换手伴随普遍性提价。品质公司将存量盘拓展作为主要

6、的拓展来源，将淘汰老盘视 为优化在管组合的另一关键。 非住宅物业开始出现具备专业影响力的设施管理和一体化服务龙头（类似海外五大行）。 7 2. 当前阶段：“高端产能”不足，企业百舸争流当前阶段：“高端产能”不足，企业百舸争流 I.I.中长期的图景中长期的图景 II.II. 当前的现状当前的现状 8 8 2.1 中长期的图景和必由之路中长期的图景和必由之路 个别企业形成广阔护城河，增值服务和科技应用保证规模经济正循环，企业良性稳健成长。个别企业形成广阔护城河，增值服务和科技应用保证规模经济正循环，企业良性稳健成长。 良性稳健成长的具体表现：良性稳健成长的具体表现： 优质企业每年不需要考虑拓展问题