房地产行业深度报告：房地产行业土地市场监测专题报告-230821（21页）.pdf

1、 Table_RightTitle 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 Table_Title 房地产行业土地市场监测专题报告房地产行业土地市场监测专题报告 Table_IndustryRank 强于大市强于大市(维持)Table_ReportType 房地产房地产行业深度报告行业深度报告 Table_ReportDate 2023 年 08 月 21 日 Table_Summary 行业核心观点：行业核心观点：2023 年以来房地产行业土地市场供应和成交规模仍处于收缩状态，但是溢价率明显提升，房企更加聚焦于核心城市，高能级城市土地出让金占比提升，国央企仍居主导地位，同时民营房企拿地占比有

2、所提升，拿地的民营房企更趋多元化，头部房企拿地更加谨慎，行业低谷期有能力并保持较高拿地强度的房企未来有望实现销售规模快速增长，但在行业红利消退下预计难以实现跨越式提升。当前在行业资金面较弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市场的修复仍需持续关注销售市场的走向以及融资政策情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。投资要点：投资要点：规则：随市场变化土拍规则不断优化规则：随市场变化土拍规则不断优化。“两集中”供地模式逐渐淡“两集中”供地模式逐渐淡化。化。随着房地产市场销售走弱，土地市场表现疲软，由自然资源部办公厅印发的关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的

3、通知，提出“每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3 个月，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”。此后“两集中”供地模式逐渐淡化。土拍政土拍政策持续优化调整。策持续优化调整。根据中指研究院整理的 22 城土拍相关政策情况来看，2023 年以来的土拍政策相较 2021 年在持续优化中，土地市场持续低位运行，多城保证金比例调降、部分城市放开销售限价、采取竞自持以及竞配建城市数量均明显减少。同时，多城取消了“竞品质”，转向选择“定品质”。整体：量缩价升，流拍率环比微降整体：量缩价升，流拍率环比微降，高能级城市成交占比提升，高能级城市成交占比提升。根据中指研究院

4、数据统计，2023H1，300 城住宅用地成交规划建面为 1.36 亿平，同比-31.6%。从结构上来看，2023H1，300 城中一线、二线、三四线城市土地出让金占比分别为 21.2%、54.4%、24.4%，较上年同期分别变动+1.1pct、+1.8pct 和-3.0pct。2023H1，300 城住宅用地平均溢价率为 6.7%，同比上升 2.43pct，环比去年下半年提升了 4.34pct。聚焦聚焦核心城市一定程度推升楼面均价核心城市一定程度推升楼面均价，2023H1，300 城住宅用地成交楼面价约为 6994.4 元/平，同比上涨 16.7%。20232023 上半年上半年 3 300

5、00 城流拍率环比城流拍率环比微降微降，各能级城市表现分化，各能级城市表现分化。2023H1，300 城住宅用地流拍率为 14.1%，环比上年下半年下降 0.1pct，同比下降 5.6pct。其中，一线、二线、三四线城市 2023 年上半年土地流拍率分别为 3.1%、7.8%、19.3%，环比上年下半年变动-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比变动分别为-1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。城市：聚焦核心城市，集中度上升，国央企仍居主导，城市：聚焦核心城市，集中度上升，国央企仍居主导，多元化多元化民营民营主体参与主体参与推升民营房企拿地推升民营房企拿地占比。占比。202

6、3 年上半年 300 城中土地成交规模前 30 的城市土地出让金规模合计为 7747.97 亿元，占 300 城总体土地成交金比重 81.1%，同比提升 2.5pct，环比上年下半年提升 9.7pct；2023 年 1-7 月 22 城央国 Table_Chart 行业相对沪深行业相对沪深 300300 指数表现指数表现 数据来源：数据来源：聚源，万联证券研究所 Table_ReportList 相关研究相关研究 政策端仍待进一步加码 7 月居民中长期贷款数据表现偏弱 公募 FOF 入市提振市场信心 Table_Authors 分析师分析师:潘云娇潘云娇 执业证书编号：S02705220200