【研报】基建行业：公募基建REITs启航商业地产REITs推进可期-20200515[18页].pdf

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1、 宏观宏观债券团队：债券团队： 首席分析师：姜超首席分析师：姜超 SAC号码：号码：S0850513010002 分析分析师师:杜佳杜佳 SAC号码号码:S0850518080002 公募公募基建基建REITs起航起航 商业地产商业地产REITs推进可期推进可期 1 房地产团队：房地产团队： 首席分析师首席分析师:涂力磊涂力磊 SAC号码号码:S0850510120001 分析师杨凡分析师杨凡 SAC号码号码:S0850518070003 2020年年05月月15日日 证券研究证券研究报告报告 2 目录目录 1. 本次基建REITs出台背景 2. 我国REITs市场发展现状 3. 我国REIT

2、s常见架构 4. 国内发展REITs的机遇和挑战 5. 公募基建REITs拉开帷幕（430试点文件解读） 6. 本次REITs试点指引，房地产板块园区直接受益 7. 风险提示 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 rQpQqRtQsPqRwPmOwOrNxP6MaO6MmOrRtRqQkPrRtOjMnMyQbRpPzQvPmOpRvPrQqO3 1.本次基建本次基建REITs出台背景出台背景 1. 基建行业经过二三十年的高速发展，现在已经进入存量时代。随着2017年金融去杠杆的开启，尤其是资管新规对非标的严格限制，基建投资增速开始大幅回落。我们认为，制

3、约我国基建领域增长的核心因素之一是资金来源不足。美国除了市政债券外还有无数基金、信托、保险资金等作为基础设施投资的渠道。和美国相比，我国资金渠道比较狭窄，特别是民间资本参与度不高。 资料来源：Wind，海通证券研究所整理 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 我们估算中国存量基础设施资产规模大约为100万亿，正逐步从高速发展转向为存量时代。2019年，基建投资增速仅为3.3%，连续两年保持在历史低位水平。受疫情冲击，2020年一季度基建投资负增长。 图图1：基建投资增速（：基建投资增速（%） 基建融资基建融资预算内资金预算内资金国内贷款国内贷款公共财政支

4、出公共财政支出自筹资金自筹资金债券债券非标非标其他资金其他资金政府性基金支出政府性基金支出土地出让金土地出让金专项债专项债PPP利用外资利用外资企事业单位自企事业单位自筹资金筹资金图图2：基建资金来源：基建资金来源 我国基建投资资金来源主要可以分为预算内资金、国内贷款、自筹资金、外资和其他资金这五项。从各类渠道占比来看，最新的2017年数据显示，占比最高的是自筹资金（59%），其次为预算内资金（16%）和国内贷款（16%），其他资金和外资占比9%。 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 2004年2月 2004年10月 2005年6月 2006年2月 2006

5、年10月 2007年6月 2008年2月 2008年10月 2009年6月 2010年2月 2010年10月 2011年6月 2012年2月 2012年10月 2013年6月 2014年2月 2014年10月 2015年6月 2016年2月 2016年10月 2017年6月 2018年2月 2018年10月 2019年6月 2020年2月 基础设施建设投资:累计同比 地方政府举债地方政府举债多样化，隐性多样化，隐性债务扩张债务扩张 17年开始金融年开始金融去杠杆，非标去杠杆，非标严格限制严格限制 城投融资成为基建配城投融资成为基建配套资金重要支撑力套资金重要支撑力量，非标融资开始增量，非标融资

6、开始增多多 4 1.本次基建本次基建REITs出台背景出台背景 2. 在疫情冲击经济的背景下，我国出口下滑，消费乏力，基建逆周期拉动经济增长的作用凸显基建逆周期拉动经济增长的作用凸显。近些年我国基础设施建设规模很大，如果把原来已经建成的资产通过证券化的方式卖给投资机构，从而让政府能拿回资金，去投资新的基建项目，这种投资循环就可以更好发挥基础设施投资拉动经济的作用。同时基础设施REITs使得基建资金来源扩大，受财政掣肘减弱，民间资本也可参与基础设施建设，提高整体社会投资数额，有助于实现经济增长和产业升级。 3. 近年来地方政府债务负担加重，显性债务和隐性债务余额均呈明显上升趋势。在在公开募集基础