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1、产业变革，机遇未尽产业变革，机遇未尽地产地产产业链全景产业链全景图图20232023年年7 7月月3 3日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）建材建材强于大市（维持）强于大市（维持）证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002郑茜文郑茜文投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060520090003S1060520090003郑南宏郑南宏投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060521120001S10605211200

2、01王懂扬王懂扬投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060522070003S10605220700031核心观点核心观点 地产作为国民经济重要支柱产业，涉及上下游多个行业，本篇报告对上游材料供应链、中游地产开发链及下游服务竣工链中重点涉及的9个子行业进行梳理及分析，供投资者参考。上游材料供应链：上游材料供应链：随着下游地产由增量向存量时代过度，防水/涂料需求由高增到放缓，行业格局加速整合。尤其近几年地产集中度提升、集采与精装修推广，中大型防水/涂料企业抓住机遇、市占率进一步提升。2021H2以来地产困局、成本攀升与疫情冲击下，防水/涂料盈利大幅承压，中小企业被迫出清，头部企业抗风险能力强

3、、规模与品牌优势突出、积极变革渠道，未来有望强者恒强。同时随着防水新规落地、防水行业迎来提标扩容，涂料行业受益存量房翻新增加，未来需求同样可观。玻璃主要用于临近竣工阶段，历史看呈现多轮周期演变，随着纯碱成本回落与玻璃去库涨价，当前行业已回到普遍盈利状态，后续盈利弹性取决于下游地产复苏进展。中游开发链：中游开发链：2021H2以来传统“三高”住宅开发模式弊端逐步显现，短期信用危机带来的销售、业绩阵痛仍存，加速行业出清洗牌及格局重塑，中长期优质开发企业业绩及销售增长仍有空间，住宅开发总量仍有望维持较高水平。住宅开发趋弱、部分房企出险及城投土拍托底背景下，轻资产、高增长、高盈利、弱周期性的代建行业迎

4、来快速发展，目前已形成政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”，龙头绿城管理控股2022年市占率达25.5%。商办地产整体呈现总量过剩、结构分化特征，随着公募REITs试点范围扩大打通投-融-管-退全流程，商业地产企业有望由开发运营向资产管理转型；同时轻资产趋势下运营管理重要性提升，科技化持续推动业务赋能、降本增效。当前商业地产玩家多元，行业格局分散，随着头部企业竞争优势增强，集中度仍有进一步提升空间。TUtVlZdYjZRYpXcZkW6M9R9PpNoOmOmPiNmMrOjMmMtO6MpPwPNZtQoPNZrRsM2核心观点核心观点 下游服务及竣工链：下游服务及竣工链：家居消费与地产

5、竣工、销售景气度关联度较高，市场参与者众多，但集中度极低；随着新房销售增速放缓，精装房渗透及存量翻新逐渐成为行业驱动力。同时传统家装存在流程冗长等诸多问题，省时省力的整装模式渐成理想解决方案。目前定制家居渗透率空间仍存，整装机遇下龙头优势有望扩大。家电行业近年行业增长陷入瓶颈，但行业驱动与制约并存，白电需求更多来自存量更新、黑电中智能微投逐渐成为重要视觉终端之一、小家电处于渗透率快速提升阶段；中长期社交电商等线上渠道兴起、产品迭代、衍生智能家居生态等促进消费升级。物管行业历经平稳前行、急速发展、理性回归三个时期，存量竞争加剧下修炼内功、回归服务本源重要性凸显。服务边界仍有望持续延伸，社区增值服

6、务从有到全到优更为理性，商管以运营筑壁垒，城市服务取舍中寻机遇，IFM或为多元化新选择。投资建议：投资建议：当前楼市整体趋弱背景下，短期关注政策博弈带来的产业链估值修复；中长期来看，地产行业调整亦加速整体产业链出清整合，同时涂料等细分赛道受益存量房翻新、集中度分散，龙头企业市占率仍有提升空间。上游材料供应链建议关注兼具规模及品牌优势，受益行业整合的防水及涂料龙头如东方雨虹、科顺股份、三棵树等；中游开发链建议关注融资及土储占优的强信用房企招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀集团、滨江股份等、代建行业龙头绿城管理控股；下游服务及竣工链，建议关注综合实力突出、增长速度及确定性相对更高的央国企及优质民营