【研报】基础设施与房地产行业专题研究报告：老旧小区改造带来什么需求？-20200428[23页].pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 老旧小区改造带来什么需求？老旧小区改造带来什么需求？ 基础设施与房地产行业专题研究报告2020.4.28 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 孙明新孙明新 首席建材分析师 S1010519090001 王喆王喆 首席化工分析师 S1010513110001 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 老旧小区改造作为政策新抓手，可持续性强，在材料端需求传导机制直接，在老旧小区改造作为政策新抓手，可持续性强，在材料端需求传导机制直接，在

2、 运维和服务端潜力巨大，我们看好在防水材料运维和服务端潜力巨大，我们看好在防水材料、涂料涂料、管材和物业管理领域，管材和物业管理领域， 老旧小区改造带来增量业务机会，助力优质公司成长。老旧小区改造带来增量业务机会，助力优质公司成长。 开发周期仍在高位。开发周期仍在高位。目前来看，企业开竣工情况受疫情冲击较小。我们预计全 年房屋新开工同比增长 5%以内，竣工增长 5%-10%。稳定的周期位置为地产产 业链的投资奠定了基础。 老旧小区改造老旧小区改造成为政策新抓手。成为政策新抓手。积极推动城镇老旧小区改造，成为“后棚改” 时代地产政策的“新抓手”。棚改的单户投资规模较大，但可持续性较差，社会 争议

3、也会更大。老旧小区改造助力民生，可持续性强，预计市场空间可达 5 万 亿元，单位面积投资强度达到 1250 元/平方米。 老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同。老旧小区改造的受益行业和棚改完全不同。棚改的最大受益者是房地产开发企 业， 而房地产开发企业在老旧小区改造中角色不多。 老旧小区改造既推动材料端 需求的上升， 助力开发景气高端的地产产业链优势公司成长， 也给物业管理公司 发展提供了新的舞台。 老旧小区改造推动软硬件行业投老旧小区改造推动软硬件行业投资机会，关注防水材料资机会，关注防水材料、涂料涂料、管材和物业管管材和物业管 理。理。防水材料品质壁垒高，产品定价能力强，且属于基础改造的必

4、选项目，测算 改造对应防水材料市场需求达到 560 亿元。受益于老旧小区改造和房屋竣工高 峰，我们预计 2020-2021 年建筑涂料的增速达到 9%和 13%，龙头企业集中度 持续提升。我们测算老旧小区改造会带来约 300 亿元的管材市场需求。政府积 极鼓励物业管理公司参与老旧小区改造， 且老旧小区改造对服务的需求可能是持 续的，而不是一次性的。除此之外，预计水泥等行业也受益于老旧小区改造，但 我们判断其业务增量幅度相对于既有需求规模不大。 风险风险因素因素：老旧小区改造进度不确定，初期投资规模较低的风险。 软硬件结合，看好老旧小区改造带来的增量材料需求和持续物业运维需求。软硬件结合，看好老

5、旧小区改造带来的增量材料需求和持续物业运维需求。我 们相信，老旧小区改造不仅是政策事件驱动投资，也会给防水、涂料、管材和物 业管理的基本面带来切实的变化。我们重点推荐东方雨虹、亚士创能、保利物业 和伟星新材等公司。 老旧小区主要改造内容老旧小区主要改造内容 资料来源：国务院常务会议，中信证券研究部 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 基础设施与房地产基础设施与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 开发周期仍处于高位开发周期仍处于高位 . 1 老旧小区改造成为政策新抓手老旧小区改造成为政策新抓手 . 2 老

6、旧小区改造初起步 . 2 老旧小区投资规模大，持续性强 . 4 存量房改造相关的投资机会存量房改造相关的投资机会 . 7 风险风险提示提示 . 17 qRsNpPqMqNpRnPqRyQrQpM9P8Q7NmOmMsQqQkPrRqMlOnPyR7NoOyRNZoPvMxNoOpM 基础设施与房地产基础设施与房地产行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.28 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：样本项目竣工面积 单位：亿平米 . 1 图 2：样本公司竣工面积及 2020 年计划竣工面积 . 1 图 3：棚户区改造建设房屋套数变化 . 2 图 4：老旧小区主要改造内