【研报】房地产行业专题研究报告：以史为鉴海外冲击和地产政策-20200314[16页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的免责条款 以史为鉴：海外冲击和地产政策以史为鉴：海外冲击和地产政策 房地产行业专题研究报告2020.3.14 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 我们认为，我们认为，2020 年地产年地产调控调控政策将呈现“政策将呈现“需求侧求稳，供给侧求进需求侧求稳，供给侧求进”的特征”的特征。 2008 年房地产市场和政策复盘。年房地产市场和政策复盘。在严厉的调控之下，2008 年初房地产市场呈

2、现 调整态势。但随着国际金融危机蔓延，外需不确定性进一步增强，宏观政策重心 转为“增投资，扩内需，保增长”，四季度开始首付比例，交易税等均有所下调， 政策积极支持普通住房消费。这一轮房地产政策有立竿见影的效果。 此一时，彼一时，此一时，彼一时，2020 年房地产行业和年房地产行业和 2008 年的异同。年的异同。当前面临的挑战的确和 2008 年有相似之处，外需不确定性明显增强，而房地产产业链也依然事关经济金 融体系全局，提供不少就业就会。但中国房地产市场所面临的主要矛盾已经不是 供给严重不足，庞大的开发规模决定了我们所处的历史阶段完全不同于 2008 年。 逆周期调节推演：开发行业需求侧求稳

3、，供给侧求进。逆周期调节推演：开发行业需求侧求稳，供给侧求进。需求侧（首付比例，利率， 交易税等）具备很大的政策调节空间，我们相信未来政策会相机抉择，释放边际 托底的力量。供给侧（土地出让，预售门槛，企业融资）则更容易精准发力，且 直接作用于经济，更有可能主动有为。总体而言，我们认为这种“工具箱选择多， 出台节奏克制”的逆周期调节政策，可以实现房地产市场健康平稳，又不会将房 地产作为短期刺激经济的工具。 逆周期调节推演：聚焦存量，跃升运维。逆周期调节推演：聚焦存量，跃升运维。我们认为，2008 年最重要的经验是从实 际出发，选择短期能维稳局面，力撑就业，长期能促进社会福利进步，风险较低 的领域

4、，出台产业政策。在新的历史阶段，房地产领域短中长期结合最好的，就 是房屋的保养，维修，经营，改造，以及和住房相关的社区生活服务发力这 些领域既能创造稳定的就业岗位，更能大幅提升居民生活水准。因此，我们认为 鼓励品牌物业公司的发展，鼓励老旧小区改造，优化小区运维资金利用，是新时 代房地产逆周期调节政策的新体现。 风险提示风险提示：房地产企业一季度销售情势不佳，结算业绩十分有限的风险。 抓住抓住政策求稳求进政策求稳求进的的机遇，配置地产和物业管理公司。机遇，配置地产和物业管理公司。目前资金成本趋于下降， 供给侧政策频出，而重点龙头企业估值极具吸引力。我们看好地产开发行业投资 机会，重点推荐万科 A

5、（万科企业），保利地产，龙湖集团，融创中国，世茂房 地产，招商蛇口，金地集团，华夏幸福等。对物业管理行业来说，政策从中性走 向支持，且这种支持从短期给予补贴逐渐演变为长期对优秀企业的多方位扶持。 这种扶持又恰逢产业品牌并购，科技应用推广和管理创新的关键时点，将带动物 管龙头实现再出发。我们重点推荐招商积余，保利物业，绿城服务，中海物业， 新大正，永升生活服务等。 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE （元） （元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 万科 A

6、 买入 29.45 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 9.6 8.0 6.6 5.2 万科企业 买入 26.40 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 8.6 7.2 5.9 4.7 华侨城 A 买入 6.51 12.92 1.29 1.47 1.67 1.90 5.0 4.4 3.9 3.4 招商蛇口 买入 17.52 33.38 1.89 2.31 2.87 3.45 9.3 7.6 6.1 5.1 中南建设 买入 8.22 14.64 0.59 1.01 1.74 1.81 13.9 8.1 4.7 4.5 保利地产 买入 16.11 19.43 1.59