【研报】房地产行业对国务院土地审批权下放的点评：农用地转性审批权下放优势地区获更大发展空间-20200312[21页].pdf

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1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 对国务院土地审批权下放的点评 推荐推荐（维持维持） 农用地转性审批权下放农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间，优势地区获更大发展空间 华创证券研究所华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱： 执业编号：S0360516120001 事件：事件： 2020 年 3 月 12 日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定。决定明确，将国务院可以授权的 永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田 转为建设用

2、地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、 天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年。 点评：点评： 1、 政策内容：政策内容：农用地转性审批权农用地转性审批权获得获得不同程度下放不同程度下放，赋予省级政府更大用地自主权，赋予省级政府更大用地自主权 2020 年 3 月 12 日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定。在严格保护耕地、节约集约用地的前 提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要内容为：1）将国 务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治

3、区、直辖市人民政府批准 （新 土 地管理法第四十四条已明确）；2）涉及永久基本农田转为建设用地或征地规模较大按土地管理法应由国务院审批 的（新土地管理法第四十四条已明确），在北京、天津、上海、重庆四个直辖市和江苏、浙江、广东、安徽四 省试点（省市试点为新增内容），试点期限 1 年，审批全部下放到省一级，其中，对试点省份进行动态调整，对连 续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 2、 依据精神：依据精神：改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间 2019 年 8 月，中央财经委员会第五次会议提出“要

4、改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更 大发展空间，同月，全国人大常委会表决通过了关于修改中华人民共和国土地管理法。2019 年 12 月，中央经 济工作会议提出“要改革土地计划管理方式”、要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比 较优势，构建全国高质量发展的新动力源。2020 年 2 月，自然资源部召开会议指出，将加快推进土地管理法实施 条例修改和配套政策出台，即将公开征求意见，并指出“今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解 指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求”。（注：新土地管理法已于2020年1月1 日正式施行。） 3、 改

5、革动因：改革动因：从从“自上而下自上而下”的指标分配的指标分配转为“转为“自下而上自下而上”的供需撮合的供需撮合，解决指标浪费和低效问题解决指标浪费和低效问题 本次改革前，政府“自上而下”对土地开发权进行配置和管理，土地指标层层分解到县一级，由于中央和地方 的信息不对称和以及地方为求政绩考核而重指标申请轻批后管理，由此会造成土地指标浪费和低效问题；本次改革 后，政府不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求，后续将按照中央 下达指标到省一级统筹，市县有项目直接报由省里配给指标，解决了市县指标分配与实际发展需求不匹配的问题， 由此解决土地指标浪费和低效问题，并推

6、动增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。 4、 改革影响：优势地区获更大空间和改革影响：优势地区获更大空间和更高质量的发展，更高质量的发展，利于利于“稳地价、稳房价、稳预期”“稳地价、稳房价、稳预期” 新增建设用地指标的规模对一个地方的城市化和工业化发展具有直接的影响，本次改革土地管理制度将有利于 优势地区获得更大空间和更高质量的发展。其中落实到房地产行业而言，主要针对于一二线城市或者经济发展较快 城市，后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配，也将更好的服务于“稳地价、稳 房价、稳预期”精神，利于后续此类房地产市场稳定而健康的发展，也符合我们此前对于后续房地产