【研报】物业管理行业专题报告 （4）：以报表为鉴觅行业龙头-20200430[30页].pdf

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1、 证券研究报告 / 行业深度报告 物业管理行业专题报告物业管理行业专题报告 (4)：以报表为鉴，觅行业龙头：以报表为鉴，觅行业龙头 报告摘要：报告摘要： 尽管物业管理行业在中国有着近四十年的发展历史，但对资本市场 而言其却是个年轻的行业，无论是估值方式、信息披露还是经营数 据对比都未形成系统性框架。值此年报披露之际，我们尝试将物管 公司的三表与经营数据拆分，以横向比较各家的经营业绩与质量。 营收、利润结构差异明显，营收、利润结构差异明显，管理费用逐年下降。管理费用逐年下降。大多数物管公司近 几年都表现出基础服务收入、毛利占比下降，社区增值服务在收入、 毛利中占比提升，我们认为未来几年随着成熟社

2、区中社区增值业务 渗透率的提升和业主的接纳程度的上升，品质物管公司的收入、毛 利结构将保持这一趋势演化。中间费用方面，重点跟踪物管公司 2017-2019年三年的管理费率、 销售费率之和分别为12.41%、 11.84%、 10.24%，呈现明显的下降趋势，我们认为一方面是科技赋能下中后 台人员编制的精简发展，另一方面则是市场拓展团队的不断扩编， 因此未来中间费用并非是一味下行，如何取得中间费用和市场拓展 能力的平衡才是关键。 合合约约负债规模增长，在手现金充裕支持并购发展。负债规模增长，在手现金充裕支持并购发展。资产负债表中合 约负债项可体现公司对业主物业费提前收缴的情况，能够较好的从 侧面

3、评估公司物业管理服务的能力和满意度。碧桂园服务表现一枝 独秀，2019 年为 16.18 亿元；其余公司的合同负债规模大多与其收 入规模正相关。此外，龙头物管公司账面都拥有着大量的在手现金， 而我们在之前的年度策略中也曾强调：2020 年必定又是收并购的丰 年，或将再次出现雅生活服务收购中民物业、新中民物业的重量级 收并购，充裕的在手现金同样是估值的溢价项。 物业管理行业作为一个成长期的行业， 自 2019 年起各家公司成长路 线出现了差异化，每一家优秀的物管公司在业绩确定性以外均有一 些细分赛道的长处，如保利物业的城镇公共物业等，我们倾向于认 为物业管理行业巨大的行业潜力和远未触及的天花板给

4、予了大家足 够的试错空间和发展机会，结合估值水平和我们对行业中长期发展 的理解，我们继续推荐港股三剑客和 A 股稀缺性标的组合：碧桂园 服务、保利物业、永升生活服务以及招商积余。 风险提示：竣工不及预期，业主增值服务拓展进步缓慢。 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2020E 2021E 2022E 2020E 2021E 2022E 碧桂园服务 32.54 0.84 1.22 1.66 38.74 26.67 19.60 买入 保利物业 73.94 1.27 1.73 2.32 58.22 42.74 31.87 买入 永升生活服务

5、 9.88 0.25 0.38 0.56 39.52 26.00 17.64 买入 招商积余 29.06 0.66 0.91 1.22 44.03 31.93 23.82 买入 备注：单位均为人民币 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 0.66% -6.26% -15.48% 相对收益 -3.09% -2.40% -14.44% 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 20482 流通市值（亿） 18251 市盈率（倍） 7.82 市净率（倍） 1.77 成分股总营收（亿） 25409 成分股总净利润（亿） 2333 成

6、分股资产负债率（%） 79.13 相关报告 东北证券房地产周报：基金地产配臵比例 环比下降，LPR下调 2020-04-27 东北证券房地产周报：3 月房地产数据全 面回暖，政治局会议重申房住不炒 2020-04-19 2020 年 3 月房地产数据点评：行业指标全 面回暖 2020-04-18 证券分析师：张云凯证券分析师：张云凯 执业证书编号： S0550519080009 13917726696 研究助理：沈路遥研究助理：沈路遥 执业证书编号： S0550118070032 18616639299 联系人：吴胤翔联系人：吴胤翔 执业证书编号：S0550119080063 18117166