【研报】房地产行业财务专题研究：特别的分析给特别的你~房地产企业财务分析要点-20200619[29页].pdf

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1、证券 请务必阅读正文之后的免责条款 特别的分析给特别的你 特别的分析给特别的你房地产企业财务分房地产企业财务分 析要点析要点 财务专题研究2020.6.19 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 林小驰林小驰 首席分析师 S1010510120031 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 联系人：张惟诚联系人：张惟诚 联系人：李金哲联系人：李金哲 房地产企业房地产企业具有具有开发周期长、产品独特、资金密集开发周期长、产品独特、资金密集、实行预售制等特点、实行预售制等特点，且其报且其报 表相对复杂，因此传统的财务报表分析框架将不再适用。表相对复杂，因此传统的财务

2、报表分析框架将不再适用。本篇本篇报告报告从从房地产行业房地产行业 的经营特征的经营特征出发出发，深入分析，深入分析房地产企业房地产企业报表的特点，结合房地产行业的特殊事项，报表的特点，结合房地产行业的特殊事项， 建立更为完善的建立更为完善的房地产企业房地产企业财务分析框架。财务分析框架。 财务报表层面： 应重视资产负债表和现金流量表的分析， 关注财务报表层面： 应重视资产负债表和现金流量表的分析， 关注货币资金、 存货、货币资金、 存货、 其他应收款、其他应付款、合同负债、有息负债、财务费用、经营性现金流等其他应收款、其他应付款、合同负债、有息负债、财务费用、经营性现金流等 科目科目。由于项目

3、开发前期需要投入大量资金，地产公司负债率较高，财务风险 较大，因此需关注资金是否充裕、相关融资渠道是否顺畅。项目在各个阶段的 资金投入，计入存货科目，因此结合存货和项目开发表，可以分析各个项目的 情况，投入进度，安全边际等。地产公司合作开发较为常见，与项目公司、项 目合作方存在大量资金往来，因此需要关注其他应收款/其他应付款中，合作 项目的往来款。地产公司普遍实行预售制，回笼的资金确认为合同负债，待交 房时点，再由合同负债结转至收入。资金回笼和收入确认之间存在时间差，收 入利润反应相对滞后，且存在调节空间。我们认为，对于地产企业报表分析应 该更注重资产负债表和现金流量表。 行业特殊事项的财务问

4、题探讨：行业特殊事项的财务问题探讨：1）对于明股实债的问题，我们建议追踪项目 公司的合作方、 关注现金流量表中与子公司相关的现金流入和流出以及关注少 数股东权益大幅变动的情形；2）对于合并范围变动的问题，我们建议关注项 目公司合并范围变动的原因、项目公司持股比例高于 50%但未并表的原因以 及持股比例低于 50%但选择并表的原因；3）对于投资性房地产核算的问题， 我们建议关注资产估价的合理性、存货转投资性房地产的原因，建议考虑公司 业绩的时候剔除公允价值计量的影响；4）2020 年起，A 股全面实行新收入准 则。我们需关注新收入准则在收入确认、销售佣金资本化、预售制下的重大融 资成分这三点对房

5、地产报表的影响。 财务分析框架及指标筛选财务分析框架及指标筛选：从周转、盈利、偿债和成长四从周转、盈利、偿债和成长四个个维度分析报表。维度分析报表。周 转能力主要反映了房地产企业对资产的运营效率。我们设立了销售能力、销售 回款、修正的总资产周转率、建设运营能力和收入结转效率指标来衡量。盈利 能力主要反映了利润获取能力。我们采用了毛利率、期间费用率、扣非净利润 率、安全边际、总资产报酬率、净资产收益率等指标来衡量。偿债能力主要反 映了公司偿还到期债务的能力和财务风险， 主要包括长期偿债能力和短期偿债 能力。我们设立了修正的资产负债率、有息负债率、净负债率和易变现资产债 务比来衡量长期偿债风险，采

6、用修正的速动比率、现金到期债务比、利息保障 倍数来衡量短期偿债风险。成长能力主要反映了公司的成长性，我们引入合同 负债收入比、销售增长率、土地储备倍数等指标来反应公司成长潜力。 财务专题研究财务专题研究2020.6.19 目录目录 房地产企业报表的特点房地产企业报表的特点 . 1 财务报表特点 . 1 货币资金. 1 存货 . 3 其他应付款/其他应收款 . 7 合同负债. 8 有息负债及财务费用 . 8 现金流量表科目 . 11 房地产企业需要关注的特殊事项房地产企业需要关注的特殊事项 . 11 明股实债问题 . 11 合并报表变动问题 . 14 投资性房地产核算问题 . 15 新收入准则对