【研报】房地产行业专题报告：历史的回顾~谈地产支持政策路径-20200228[20页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2020 年 02 月 28 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo -11.00% -4.81% 1.38% 7.57% 13.76% 19.95% 2019/22019/52019/82019/11 房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 新房二手房成交环比回升， 同比下降显 著2020.02.22 疫情影响持续，待复工后

2、修复性增长 2020.02.15 春节疫情影响叠加，销售暂时遇冷 2020.02.09 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email: 证书:S0850511010019 历史的回顾历史的回顾谈谈地产地产支持支持政策路径政策路径 Table_Summary 投资要点：投资要点： 我们认为我们认为，回顾过去，历史上出现过，回顾过去，历史上出现过三三次次地产地产支持支持政策阶段政策阶段。 阶段一（1998-1999 年） ：1997 年亚洲金融危机

3、爆发，我国经济增速震荡回落， 随后 1998 年启动的住宅商品化历程， 使得我国地产投资增速和经济增速逐步企 稳回升，商品房销售面积增速和销售价格增速触底反弹。 阶段二（2008-2009 年） ：2007 年美国次贷危机爆发，我国经济增速大幅回落， 随后地产全面支持政策等刺激经济政策出台，使得我国地产投资增速和经济增 速快速回升，商品房销售面积增速和销售价格增速迅速回升。 阶段三（2014-2015 年） ：2014 年我国经济进入新常态，我国经济增速逐年滑 落，随后地产去库存相关政策出台，使得我国地产投资增速触底缓步回升和经 济增速下降变缓，商品房销售面积增速和销售价格增速大幅度回升。 地

4、产地产支持支持政策的背景和效果总结：政策的背景和效果总结：当我当我国的国的 GDP 增速，地产投资，销售，价格增速，地产投资，销售，价格 四个指标同时出现下跌时，往往是政策即将四个指标同时出现下跌时，往往是政策即将转向支持转向支持的信号。的信号。我们认为，从历 史数据看，1）当 GDP 累计增速持续出现月均下降 0.03-0.52 个百分点（对应 季均下降 0.09-1.56 个百分点） ，2） 房地产开发投资累计增速持续出现月均下降 0.78-4.06 个百分点，3）商品房销售面积累计增速持续出现月均下降 2.47-3.64 个百分点，4）房价增速持续出现月均下降 1.00-1.06 个百分

5、点，出台地产支持 政策的可能性加大。 当前环境情况当前环境情况。 截至到去年底， 我国 GDP 累计增速已经从 2018 年 6 月的 6.9% 持续下降至 2019 年 12 月的 6.1%，即使不考虑疫情，月均降幅已经超过上一 轮周期( 2013.12-2016.9)。我们认为，考虑疫情冲击，现房销售回款放缓，加 上工期延长，预计房地产开发投资、销售和房价增速三个指标也会有压力。 后续需要观察的重要经济数据时点。后续需要观察的重要经济数据时点。我们认为，考虑到地产的需求侧政策与整 体宏观流动性明确相关，需要中央层面进行统一指导。我们预计当前地产市场 的供给侧优化为主。根据“因城施策”原则，

6、我们认为，在不违背统一指导原 则下，地方或可能按照一城一策思路制定需求侧政策。我们认为，以下相关数 据出台时间需要重点关注：1）1 季度各月份 70 大中型城市价格指数出台前后； 2）1 季度各月份房地产开发投资和商品房销售数据出台前后；3）一季度 GDP 数据出台前后；4）后续“两会”召开时点（原定 3 月 3 日左右。目前最新消息 是推迟，时间待定） 。 棚改、老旧小区改造和人才引进棚改、老旧小区改造和人才引进，有望成，有望成三大重要抓手三大重要抓手。考虑以上三点内容均 在 2019 年重要文件中有所涉及。我们认为后续如果经济需要更大抓手，优先推 进以上三大方向是大势所趋。我们预计在各地开