【研报】物业管理行业专题报告：纳入基层治理推进市场化-20200226[17页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的免责条款 纳入纳入基层治理，推进市场化基层治理，推进市场化 物业管理行业专题报告2020.2.26 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 政策不仅覆盖了大多数企业抗击疫情的短期增量成本，也在中长期推动行业进一步规政策不仅覆盖了大多数企业抗击疫情的短期增量成本，也在中长期推动行业进一步规范化和市场化。我们相信，行业将迎来基本面和政策面的双驱动，服务面积和服务内范化和市场化。我们相信，行业将迎来基本面和政策面的双驱动，服

2、务面积和服务内容的双提升。容的双提升。 资本市场一致看法：物业管理行业得到全社会进一步重视。资本市场一致看法：物业管理行业得到全社会进一步重视。凭借在抗击疫情过程中的表现，物业管理行业进一步受到全社会各方重视。当然，资本市场完全注意到了这一趋势性变化，也关注到了各地纷纷出台的财政补贴，支持行业抗击疫情。 资本市场有顾虑：社会责任还是股东利益？资本市场有顾虑：社会责任还是股东利益？企业承担社会责任，是否加大的股东负担？企业满足公益诉求，是否和市场化发展方向矛盾？行业纳入基层治理体系，是否影响业主满意度？ 我们坚信， 政府高度重视物业管理行业， 有利于行业进一步规范化和市场化。我们坚信， 政府高度

3、重视物业管理行业， 有利于行业进一步规范化和市场化。事实表明，各地物业管理条例都在降低而不是提高业委会成立门槛，是在方便更换物业管理服务商。我们相信，抗击疫情带来的政策支持，不仅可能提升社会对物业管理行业和楼宇运维的重视，也可能降低议价和更换服务商的门槛。当前政策的导向就是结束“在房价中隐含服务”，给予服务明确的市场定价。 业主诉求和基层治理是一致的，承担社会责任业主诉求和基层治理是一致的，承担社会责任就是坚持做好主业。就是坚持做好主业。物业管理的基础服务针对的客群是全体业主，而不是单个业主。保安、保洁等基础服务的高质量完成，就等于对社会做出应有的贡献。目前的变化是政府和业主充分认识到这种贡献

4、，并更愿意为这种贡献付费，各方并没有对物管公司提出日程运营以外的要求。 风险提示：风险提示：部分公司被快速淘汰的风险；中西部地区补贴不及东部的风险。 政策加速行业趋势，迎接社区服务的繁荣期。政策加速行业趋势，迎接社区服务的繁荣期。政策不仅覆盖了大多数企业抗击疫情的短期增量成本，也在中长期推动行业进一步规范化和市场化。我们相信，行业将迎来基本面和政策面的双驱动，服务面积和服务内容的双提升。我们看好物业管理板块，推荐招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业和新大正。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称公司名称 评级评级 股价股价 EPS（元）（元） PE （元

5、）（元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 绿城服务 买入 9.12 0.17 0.18 0.27 0.33 53.6 50.7 33.8 27.6 招商积余 买入 24.97 0.81 0.27 0.61 0.82 30.8 92.5 40.9 30.5 保利物业 买入 57.55 0.63 0.93 1.43 2.00 91.3 61.9 40.2 28.8 永升生活服务 买入 7.27 0.07 0.13 0.26 0.35 103.8 55.9 27.9 20.8 中海物业 买入 6.29 0.12 0.17 0.22 0.28 52.4 37.0 28.

6、6 22.5 新大正 买入 67.60 1.64 1.55 1.86 2.32 41.2 43.6 36.3 29.1 新城悦服务 买入 14.70 0.18 0.30 0.45 0.69 81.6 49.0 32.7 21.3 南都物业 买入 20.60 0.70 0.77 0.92 1.12 29.4 26.8 22.4 18.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 2 月 25 日收盘价，除中海物业外，港股股价已经按照即期汇率改为人民币 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 物业管理物业管理行业行业专题报告专题报告2020.2.26