【国盛证券有限责任公司】房地产开发2026W26：本周新房成交同比-12%，6月多城二手房以价换量延续市场热度-260704（15页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2026W26：本周新房成交同比：本周新房成交同比-12%，6月月多城二手房以价换量延续市场热多城二手房以价换量延续市场热度度 6 月重点城市二手房成交量延续热度；百城二手房价环比跌幅扩大月重点城市二手房成交量延续热度；百城二手房价环比跌幅扩大：根据中指数据，6 月重点 20 城二手住宅成交 13.3 万套，环比-5.5%，同比+12.6%，增幅较上月收窄 6.1pct；北京、上海、深圳等核心城市二手房市场保持较高活跃度，多数城市成交量保持同比增长。价格方面，受多数城市价格

2、仍在磨底影响，6 月百城二手住宅均价为 12639 元/平，环比-0.42%，跌幅较上月扩大 0.10pct。6 月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌 0.16%、0.46%、0.48%；一线城市环比跌幅较上月扩大 0.01 pct，其中上海环比+0.10%，深圳+0.03%。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 0.7%，领先沪深 300 指数 1.24 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 24 名。新房：新房：本周本周30个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为247.4万平方米，环比提升万平方米，环比提升12.7%，同比下

3、降同比下降 12.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为 72.9 万方，环比+19.5%，同比+5.8%；样本二线城市为 133.7 万方，环比+8.0%，同比-1.4%；样本三线城市为 40.8 万方，环比+17.8%，同比-46.7%。从今年累计 26 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 4218.4 万方，同比-16.4%；一线城市为 1296.0 万方，同比-2.5%；二线城市为 2096.9 万方，同比-10.6%；三线城市为 825.5 万方，同比-39.9%。二手房：二手房：本周本周 15 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 215.0 万方，环比增

4、长万方，环比增长0.8%，同比增长，同比增长5.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.5万方，环比 10.1%；样本二线城市为 86.6 万方，环比-8.5%；样本三线城市为 32.8 万方，环比 3.3%。今年 26 周累计成交 5414.4 万方，同比增长5.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 2339.5 万方，同比+5.9%；样本二线城市为 2252.8 万方，同比+1.1%。信用债信用债：根据 wind 数据，本周（6.29-7.5）共发行房企信用债 7 只，环比减少 6 只；发行规模共计 37.39 亿元，环比减少 59.9 亿元，总偿还量 21.2 亿元，环

5、比减少 80.59 亿元，净融资额为 16.19 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二

6、排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发