团结香港基金：香港房屋趋势导航2026（英文版）（106页）.pdf

核心结论速览。 私人住宅市场已确认筑底，但2026-2027年供应将触及低谷：2025年房价反弹3.3%、成交量增18.3%，复苏由中小型单位引领。但落成量预计从2025年的18,448伙降至2026年的16,671伙和2027年的15,373伙，随后从2028年起回升。 人才流入正在重塑香港楼市需求结构：2025年人才签证签发超12.4万份（约为疫前两倍），内地买家在一手豪宅市场占比常超60%。租金指数已超越2019年历史峰值，按揭利率降至3.5%以下，A类单位租金回报率已反超按揭利率。 公屋老化是香港房屋政策面临的最大隐性危机：50年以上公屋单位将从2015/16年度的15,800伙激增至2034/35年度的258,000伙（+1500%）。每单位年均维修开支增速已从3.2%加速至4.3%，零散维修模式越来越不可持续。 未来十年公屋供应超长策目标10.9万伙，为重建创造历史窗口：2026/27-2035/36年度公营房屋总落成量预计约403,500伙，超出长策目标约109,500伙。这一持续的超额完成将公屋重建从“是否可行”转变为“如何执行”的问题。 空间错配是重建的最大挑战：未来十年83%的新公屋供应位于新界（335,300伙），而九龙面临60,300伙的安置缺口。重建策略必须突破“原区安置”的思维局限，采用全港性安置逻辑。 三项制度性建议可将老化危机转化为重建机遇：设立专项安置储备（10-15%新供应）、在长策中单列“重建账户”、在重建项目中增加资助出售单位比例（60:40模式可减少78%净支出）。H2：私人住宅市场——开发商与投资者的实战指南。2025年复苏的驱动力。2025年的量价双升由三大因素驱动：一是政策“撤辣”——2024/25年度全面撤销需求管理措施，2025/26年度将100港元印花税门槛提高至400万港元；二是人口反弹——2025年底人口达751万，有效恢复至2019年峰值；三是利率下行——按揭利率已降至3.5%以下，A类单位租金回报率已反超按揭利率，标志着“供楼平过租楼”环境重现。供应节奏：2026-2027年是最佳入市窗口？落成量预计在2026-2027年触及周期性低谷（约1.6万伙和1.5万伙），随后从2028年起逐步回升。预售楼花同意书获批单位数量已连续三年下降，2025年降至8,401伙，为2011年以来最低。上盖工程动工量在2024年跌至23年低点的5,030伙后，2025年反弹至9,102伙（+81%），但这批供应预计要到2028年后才能转化为落成量。分区机会：九龙城（启德）领跑。2026-2030年，九龙城区（含启德）预计贡献约12,100伙居首，大埔约9,700伙次之，元朗约9,400伙第三。元朗取代西贡进入前三，反映了北部都会区的增长势头。供应月数：监测市场平衡的核心指标。“供应月数”从2023年的102个月（历史高位）骤降至2025年的49个月。若一手成交量维持2025年的活跃水平（2026年1月一手成交量为2019年以来1月最高，一季度达5,552伙，同比+42%），到2030年供应月数可能在28至62个月之间波动。报告建议将“供应月数”作为价格之外的补充监测指标，帮助当局通过灵活的土地供应机制主动调节市场。H2：公屋重建——从“修修补补”到“系统重建”。为什么现在是重建的最佳时机？公屋重建长期受制于两大宏观瓶颈：重建后的净单位增益不确定（因素A）、以及缺乏足够的安置资源（因素B）。这两个瓶颈目前正在同时被打破。因素A：重建可产生显著的净单位增益。近年已完成或进行中的房委会项目，净单位增益从大幅增加到超过原有容量的三倍不等。以265,900伙老化公屋为基准进行估算，重建后可望提供约559,800伙，潜在供应可增加约111%。重建不应再被视为“消耗存量”，而是“创造增量”的策略工具。因素B：未来十年供应缓冲创造了前所未有的安置空间。2026/27-2035/36年度，公营房屋总落成量预计约403,500伙，超出长策目标约109,500伙。这一持续的超额完成标志着从短期供应高峰向持久战略机遇的转变。空间错配：最大的执行挑战。未来十年83%的新公屋供应位于新界（335,300伙），而九龙仅44,800伙（11%），香港岛仅23,800伙（6%）。新界产生约178,900伙的净安置容量，九龙面临60,300伙的严重缺口。这意味着重建策略必须突破“原区安置”的思维局限，采用全港性安置逻辑，积极利用新增长区的大量过剩容量来推动旧市区老化屋邨的重建。重建优先排序：四个象限的决策框架。报告提出以“净单位增益”和“楼龄”为两轴的重建优先排序矩阵。以55年楼龄（结构性老化阈值）和5,000伙（宏观供应影响阈值）为政策基准，可将屋邨分为四类：禾輋、大興、麗瑤等屋邨兼具高增益和较高楼龄，是优先重建的首批候选；坪石、福來、和樂、模範等屋邨楼龄极高，虽增益较小但紧急程度最高；蝴蝶、麗閣等屋邨增益可观但楼龄尚轻，适合作为后续阶段的战略储备。H2：三项制度性建议——如何将危机转化为机遇。建议一：设立专项安置储备（10-15%新供应）。将每年10-15%的新公营房屋落成量划拨为重建安置专用。基于2031/32-2035/36年度年均落成45,700伙的预测，10-15%的储备可产生每年约4,600至6,900伙的安置容量。十年内可支持重建13-19个老化屋邨，而零储备情景下仅能重建3-4个。即使划拨15%用于安置，公屋轮候册的年度分配仍可维持原有水平的91%。建议二：在长策中单列“重建账户”。在长远房屋策略框架内单列“重建账户”，将重建需求与总体目标区分开来。具体包括：每年披露专项安置容量、五年滚动重建时间表（明确目标屋邨和时间节点）、以及净供应影响核算（重建收益与拆除损失的平衡）。建议三：增加资助出售单位比例。在重建项目中采用混合租住模式，如公屋/绿置居与其他资助出售单位60:40的比例。以100个单位为例：100%公屋模式净支出约1.06亿港元；60%公屋/绿置居+40%其他资助出售单位模式，通过交叉补贴可将净支出减少约78%至约2,300万港元。延伸阅读。以上为报告核心内容分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。问：私人住宅市场2026年的走势如何？答：2025年的复苏已确认筑底，但2026-2027年落成量将触及周期性低谷。需求端受人才持续流入、低利率环境和租金创新高支撑，但供应端短期偏紧。关键在于土地供应能否灵活调节——若供应跟不上需求，可能重现2010年前的供应紧张局面。问：“供楼平过租楼”的环境是否已经重现？答：是的。按揭利率已降至3.5%以下，而A类单位租金回报率在2025年已超越按揭利率。租金指数在2026年初达到200.8，超越2019年历史峰值。加上人才和学生流入推高租赁需求，置业的经济吸引力正在增强。问：公屋重建会影响轮候册的排队时间吗？答：影响有限。安置储备主要来自超出长策目标的供应缓冲，并非从轮候册中“挤占”资源。即使划拨15%的新落成单位用作安置，轮候册的年度分配仍可维持原有水平的91%。若划拨10%，则可维持94%。问：为什么重建项目中增加资助出售单位能减少财政支出？答：因为资助出售单位（如居屋）的销售收入可交叉补贴公屋/绿置居的建造成本。60:40模式下的净支出比100%公屋模式减少约78%。这使重建在财政上更可持续，同时为合资格家庭提供更多置业机会。问：重建优先排序矩阵如何运作？答：以55年楼龄（结构性老化阈值）和5,000伙（宏观供应影响阈值）为两轴，将屋邨分为四类：高增益+高楼龄→优先重建；极高楼龄+中低增益→紧急但增益有限；高增益+尚轻楼龄→战略储备；低增益+低楼龄→暂缓。这一框架确保了重建资源的精准投放。数据来源说明。本报告数据来源于团结香港基金（Our Hong Kong Foundation）于2026年4月发布的《Hong Kong Housing Landscape Navigator 2026》研究报告（104页）。数据来源包括差饷物业估价署、土地注册处、房屋局、房委会、屋宇署、地政总署、规划署、统计处、入境事务处等政府机构，以及主要地产顾问公司和开发商公开信息。