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1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分业绩短期承压，土储结构优化业绩短期承压，土储结构优化越秀地产年报点评越秀地产年报点评越秀地产（00123.HK）房地产开发证券研究报告/公司点评报告2026 年 06 月 14 日评级评级：买入买入（维持）（维持）分析师：由子沛分析师：由子沛执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005Email：分析师：侯希得分析师：侯希得执业证书编号：执业证书编号：S0740523080001Email：分析师：王雯分析师：王雯执业证书编号：执业证书编号：S0740526040005Email：基本状况基本状况总股本(百万股)4,0

2、25.39流通股本(百万股)4,025.39市价(港元)4.45市值(百万港元)17,913.00流通市值(百万港元)17913.00股价与行业股价与行业-市场走势对比市场走势对比相关报告相关报告1、业绩短期承压，积极布局核心城市2025-05-22公司盈利预测及估值指标2022024 4A A2022025 5A A2022026 6E E2022027 7E E2022028 8E E营业收入（百万元）86,40186,45781,70279,66078,226增长率 yoy%8%0%-6%-3%-2%归母净利润（百万元）1,0405578114235增长率 yoy%-67%-95%41%

3、47%106%每股收益（元）0.260.010.020.030.06每股现金流量5.423.461.763.811.08净资产收益率2%0%0%0%0%P/E15.0282.8200.6136.966.3P/B0.30.30.30.30.3备注：股价截止自2026 年 06 月 12 日收盘价，每股指标按照最新股本数全面摊薄报告摘要3 月月 31 日日，公司发布公司发布 2025 年年度报告年年度报告，公司全年取得收入约人民币公司全年取得收入约人民币 864.6 亿元亿元，同同比增长比增长 0.1%；公司股东应占利润为；公司股东应占利润为 0.6 亿元，同比下降亿元，同比下降 94.7%。收入

4、基本持平收入基本持平，毛利率下降毛利率下降拖累利润拖累利润。2025 年全年收入 864.6 亿元人民币，较去年增长 0.1%，股东应占利润为 0.6 亿元，同比下降 94.7%。净利润下滑主要系：1）公司毛利率为 7.8%，较上年同期下降 2.7pct。2）受市场下行的影响，公司计提发展中物业及持作出售物业减值 15.7 亿元，较 2024 年 22.7 亿元有所收窄，但仍对当期利润构成影响。销售规模销售规模稳居前十稳居前十，聚焦核心城市优化土储聚焦核心城市优化土储。2025 年，公司销售金额为 1062.1 亿元，同比下降 7.3%，销售面积为 295 万平方米，同比下降 24.7%，均价

5、约为 36000 元/平米，同比上升 23.3%。在市场深度调整的环境下，公司市场地位稳固，位列克而瑞行业销售排名全国第 9 位。2025 年，公司新增 25 幅土地，总建筑面积约为 278 万平方米，同比上升 2.4%，其中一线城市新增土储占比 68%。截至 2025 年底，公司拥有总土储 1855 万平方米，其中一、二线城市占比 94.4%。土地市场持续分化，公司坚持精准投资，重点布局一线及重点二线城市，土储质量和结构持续优化。财务财务指标维持绿档，指标维持绿档，融资渠道融资渠道保持保持畅通。畅通。截至 2025 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 65.5%；净借贷比率为 54.9%

6、，同比上升 3.2pct；现金短债比由 2024 年的 2.1 下降至 1.7，三道红线维持绿档，短期偿债压力可控。2025 年，全年加权平均借贷年利率为 3.1%，相较去年的 3.5%有所下降，融资成本持续处于行业领先地位。公司于境内成功发行 29 亿元债券，于境外成功发行 28.5 亿元点心债，融资渠道保持畅通。投资建议投资建议：越秀地产作为广州国资背景房企，在行业下行期，公司业绩短期承压，销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为公司未来平稳发展奠定基础。考虑到房地产行业整体下行带来的结转规模下降、毛利率承压等因素的影响，我们预计公司 2026-2028 年的 EPS 分别为 0.