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1、房地产中期行业策略报告房地产2026年中期投资策略：三大问题审视地产修复核心结论：地产呈现分层见底、弱复苏、L形企稳格局，告别高杠杆旧周期，投资转向核心城市深耕、财务稳健的拿地型央企。一、周期判断：城市能级分化见底，跌幅持续收敛价格端：2026年4月一线二手房价格环比+0.4%，新房环比+0.1%，一线正式确认底部；二线新房环比-0.1%、二手房环比-0.2%，临近底部；三线仍偏弱，但跌幅不再扩大。库存端：4月末全国商品房待售面积同比-0.5%，3年以下短周期待售面积同比-2.6%，供给收缩带动库存压力边际缓解。总量端：1-4月地产投资、新开工、竣工同比分别下滑13.7%、22.0%、24.0

2、%，房企扩表意愿不足，全国整体尚未全面见底。二、修复持续性：非信贷驱动，结构性需求支撑复苏居民加杠杆意愿偏弱，前4月住户贷款减少4902亿元，新房实测首付比例达72.09%，行业告别居民加杠杆驱动模式。核心城市二手房挂牌量持续回落，上海挂牌量较高峰下降近30%，业主抛售压力缓解。需求呈哑铃型结构：刚需依托公积金政策托底，一线及强二线高端改善/豪宅去化亮眼，支撑市场稳步修复。三、行情弹性：无V形反转，长期L形底部温和上行居民收入增速平稳，房价上涨空间受限；政策坚持稳市场、控新增宅地供给，行业转向存量盘活。相关研究1-4月百城住宅用地成交总价同比降幅超40%，土地市场走弱，行业进入低增速、重运营新

3、阶段。参考海外经验，地产深度调整后难快速反弹，本轮行情以底部磨底、缓慢修复为主。四、投资策略：摒弃博弈反转，聚焦优质央企逻辑切换：从“赌政策、赌周期反弹”转为优选信用稳健、融资成本低、核心城市积极拿地的央企。五、总结行业底部分层确立，结构性修复具备持续性，整体以L形企稳为主。未来机会集中在一线及核心二线城市、经营稳健的头部央企，行业正式迈入低增速、高分化、重现金流的新均衡。风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。本篇作为方正证券地产行业2026年中期策略的研判，重点回答三个市场最关心的问题：地产行业是否已经见底、修复是否具备持续性、后续景气和股价弹性如何判断。当前

4、地产行业最大的变化，不是全国销售、投资、融资数据已经全面反转，而是市场讨论的重心正在从“还要跌多少”转向“何处率先见底、底部能否稳住、稳住之后有多少弹性”。我们认为，地产板块的定价框架也应相应切换：过去两年主要看风险暴露、信用收缩和销售下行斜率；而当下更需要关注价格是否止跌、库存是否改善、政策是否托底、需求是否仍有承接。本篇中期策略的核心判断是：一线城市价格已基本进入见底确认区间，核心二线城市接近见底，全国整体仍在左侧，但下跌斜率明显收敛。本轮修复具备持续性，但不是依赖居民加杠杆的强信用周期，而是来自价格调整充分、库存改善、核心城市供需再平衡以及刚需和高端改善需求的分层释放；后续地产景气度修复

5、，其弹性大概率不是V形反转，而是L形底部企稳后温和向上。1策略缘起：为什么2026年中期策略要讨论“见底”？过去几年地产行业经历了持续调整，市场对“见底”的讨论多次反复。方正证券地产行业2026年中期策略之所以再次提出“地产修复”这一命题，核心在于本轮变化已不只是交易层面的阶段性“小阳春”，而是价格、库存和预期三条线索同步出现边际改善。站在2026年中期策略的时点讨论地产见底，并不是因为全国房地产所有指标都已经转正，而是因为价格、库存和预期三条线索同时出现了更清晰的边际变化。1.1地产周期改善的线索一：价格第一，价格端最核心的信号来自一线城市。国家统计局数据显示，2026年4月一线城市新建商品

6、住宅价格环比上涨0.1%，二手住宅价格环比上涨0.4%，且北京、上海、广州、深圳二手房价格分别环比上涨0.4%、0.7%、0.2%、0.3%。二线新房环比降幅收窄至-0.1%，三线环比降幅为-0.3%，整体呈现“一线率先转正、二线降幅收窄、三线仍弱但跌幅不再扩大”的结构。(divcenter)图表1：不同能级城市二手房价格环比(单位：%)(/divcenter)1.2地产周期改善的线索二：库存第二，库存端出现改善。2026年14月，全国新建商品房销售面积25258万平方米，同比下降10.2%，降幅较1一3月收窄0.2个百分点；新建商品房销售额23000亿元，同比下降14.6%，降幅收窄2.1个