房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间-260615（33页）.pdf

1、房地产行业2026年中期投资策略核心观点上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正。2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。成交端，“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍承压，但需求侧改善、价格端企稳及租金边

2、际修复共同表明，行业最悲观阶段或已过去。下半年需重点关注成交持续性、房价企稳范围扩散以及租金回升能否形成正向循环。下半年展望：核心数据将筑底回升。当前总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元(-8.3%)，销售面积为8.3亿平方米(-5.4%)，跌幅小幅收窄。新开工有望正增长。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米！(-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元(-9%)。投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间。在未来高频数据不出二次探底的假设下，

3、我们预计地产股后续演绎的三个阶段：1）第一阶段“没那么差”：当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，且数据的连续改善并未体现于股价，若数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大提振；2）第二阶段“底部确认”：房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低；3）第三阶段“房价向上”：定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。我们建议建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的，个股端推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳W等。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致

4、房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。优于大市维持行业研究行业投资策略相关研究报告投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间.29上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正2026年上半年，房地产市场基本面呈现边际修复特征，最核心的变化在于二手房价格下行斜率持续放缓，部分核心城市率先出现企稳迹象。从价格周期视角看，市场已逐步由前期“加速下跌”阶段过渡至“跌幅收窄、预期修复”阶段，房价二阶导率先转正。虽然绝对价格尚未进入趋势性上行区间，但成交、价格及租金等多项指标均显示行业底部修复特征正在强化。具体来看，当前市场呈现以下几与往次反弹不同的变化：1）“小阳春”行情成色优于历史同期，

5、量价关系更趋均衡。过去数年春季行情更多体现为以价换量，而2026年春季成交回暖过程中价格端整体保持稳定，部分核心城市甚至出现阶段性上涨，反映本轮需求释放更多来自真实居住需求和改善需求，而非单纯价格刺激。2）传统淡季表现超预期，市场韧性明显增强。二季度以来，新房与二手房成交规模整体维持高位运行，小阳春结束后市场并未出现明显回落，成交波动幅度显著收敛，显示居民观望情绪有所缓解，供需两端预期正在逐步修复。3）二手房价格跌幅持续收窄，核心城市率先企稳。作为更高频、更市场化的价格指标，二手房价格走势领先反映市场变化。一线城市及部分强二线城市核心区域已率先出现由跌转稳甚至小幅上涨迹象，表明优质城市和核心资

6、产的需求修复力度更强。4）改善型需求回升带动结构优化，置换链条逐步修复。随着二手房流动性改善，置换需求释放速度加快，高总价房源成交占比持续提升。需求结构由刚需主导逐步向改善需求主导切换，核心城市优质资产配置价值重新获得市场认可。5）租金企稳成为新的积极信号。与过去几年租金持续下行不同，2026年上半年部分一线城市及强二线城市租金指数已出现企稳回升迹象。虽然租金改善的持续性仍需观察，但租赁市场回暖意味着住房真实使用需求正在修复，有助于增强市场对房价企稳的信心。总体而言，当前房地产市场仍处于底部修复阶段，行业尚未进入趋势性上行周期。但从成交量、价格走势及结构变化等多维指标观察，市场最悲观阶段或已逐