5月房地产市场更新：沪深房价房租回升置换呈现改善迹象-260611（20页）.pdf

1、沪深房价房租回升,置换呈现改善迹象5月房地产市场更新华泰研究5月样本城市新房和二手房成交同比延续韧性，京沪深相对更优。样本城市二手房价格月环比跌幅季节性扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平，同时沪深置换链条有一定传导迹象。京沪挂牌量仍在持续收缩。京沪深住宅租金连涨3个月，强于24/25年季节性表现，其中5月沪深房价和房租持续改善。总体而言，市场量价表现具有韧性，核心城市表现更优。我们维持全年房价“二阶导转正”的预判，建议增配地产板块。成交：5月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优新房方面，受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，1-5月60城新房供应套数同比-30%。供应端限制下，1

2、-5月74城新房成交套数同比-14%，但各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观：城市能级越高、成交表现越好，京沪深连续两个月实现同比正增长；5月重点城市新房去化率修复至42%，回到24年以来的较高位置。但从结构上看，高端产品面临一定去化压力。二手房方面，4-5月活跃的成交表现已推动样本城市年初至今累计成交同比回正，表现继续优于新房。5月京沪深二手房成交均实现同比正增长，尤其上海3-5月二手房成交规模持续处在23年以来的较高位置、4-5月同比增速均超过20%。房价：样本城市跌幅边际扩大，但沪深置换链条有一定传导迹象

3、5月下半月以来84城二手房价格跌幅受季节性影响有所扩大，但跌速仍低于过去三年同期水平（-0.5%vs-0.8%/-1.1%/-1.0%），一线城市更具韧性(-0.2%)。核心城市分总价段来看，上海二手房价格回暖有从低总价段向中高总价段传导的迹象，深圳则有从豪宅段向中高总价段传导的迹象，但北京未能延续哑铃型复苏格局。挂牌量：京沪挂牌量仍在持续收缩春节后49城二手房挂牌量出现季节性回升，但截至6月5日仍较25年末收缩0.7%。一线城市挂牌量改善更为显著，春节后先是经历短暂的季节性回升，之后再度转为持续下降，截至6月5日已较25年末收缩6.0%。其中，北京、上海、深圳、广州分别较25年末-9.4%/

4、-9.7%/+1.8%/-4.7%。城市之间的分化较大，49个样本城市中，有23个挂牌量较25年末上升。租金：京沪深连涨3个月，强于24/25年季节性表现投资结论风险提示：地产政策波动，地产量价复苏不及预期，部分房企经营风险。成交：5月新房和二手房同比表现延续韧性，京沪深相对更优新房：供应收缩，一线城市成交逐月改善受“严控增量”政策导向和房地产市场调整影响，近年来地方政府供地和房企拿地规模逐步收缩，导致新房增量供应受限。今年以来，各线城市新房供应套数均出现同比下滑，其中二线城市下滑幅度相对较大。根据中指院的数据，5月60城新房供应套数同比-30%（4月-16%），其中一线/二线/三线城市同比-

5、42%/-31%/-17%（4月+2%/-23%/-13%)）。1-5月60城新房供应套数同比-20%，其中一线/二线/三线城市同比-cdot10%/-29%/-6%。(divcenter)图表1：60城新建商品住宅供应套数和同比增速(/divcenter)受供应端限制，样本城市新房成交规模延续收缩，但1-5月各线城市成交同比降幅均小于供应同比降幅，说明需求端实际上有所修复。尤其进入Q2，随着高质量项目推出，新房成交同比明显改观，城市能级越高、成交表现越好，一线城市连续两个月实现同比正增长。根据中指院的数据，5月74城新房成交套数同比-1%（4月+1%），其中一线/二线/三线城市同比+17%/

6、-2%/-8%（4月+10%/+0%/-2%)）。1-5月74城新房成交套数同比-.14%，其中一线/二线/三线城市同比-cdot3%/-15%/-16%。与新房成交同比改善相对应，5月重点城市新房去化率也修复至24年以来的较高位置。根据克而瑞的数据，26年5月重点城市新房去化率达到42%，环比+11pct。其中，长沙、天津、深圳、武汉、北京、成都去化率均超过50%。74个样本城市中，1-5月实现新房成交套数同比增长的一共有17个，其中增速较快（大于20%）的为长春、张家港、昆山、西安、南通、漳州、绍兴。多个三线城市实现了新房成交的低位反弹。聚焦一线城市，年初至今北京、深圳新房供应同比下降，上