【研报】地产行业深度报告：千呼万唤始出来REITs开启新篇章-20200505[18页].pdf

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1、 行业深度报告 千呼万唤始出来，REITs 开启新篇章 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产地产 2020 年 05 月 05 日 地产地产 强于大市（维持）强于大市（维持） 建筑建材建筑建材 强于大市（维持）强于大市（维持） 环保公用环保公用 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 单击此处输入文字。 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 严晓情严晓情 投资咨询资格编号 S1060517070005 021-20662256 YANXIAOQING38

2、4PINGAN.COM. CN 庞文亮庞文亮 投资咨询资格编号 S1060518110002 010-53827011 PANGWENLIANG732PINGAN.CO M.CN 研究助理研究助理 郑南宏郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873PINGAN.CO M.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如请通过合法途径获取本公司研究报告，如 经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎 重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内 容。容。 为什么推出为什么推出基础设施基础设施 REITs

3、：1）利于广泛筹集项目资本金，加快国内基 础设施领域建设，在疫情导致经济下行的背景下，有助于发挥稳投资的作 用。 从国际经验看， 多数经济体在经济低迷或出现危机时推出 REITs 制度。 2）有助于提高直接融资占比，盘活存量资产，降低实体经济杠杆。2019 年我国直接融资占比仅 14%，远低于中高收入国家 65%-75%水平。3）无 风险利率快速下行背景下，有助于解决资产荒问题，满足社会资本投资需 求。 基础设施基础设施 REITs 和类和类 REITs 区别区别：从审批流程看，基础设施 REITs 审批 流程较类 REITs 复杂； 从投资对象看， 基础设施 REITs 主要为权益型产品，

4、类 REITs 以固收产品为主；从产品结构看，基础设施 REITs 为平层结构， 类 REITs 多设立优先级与劣后级；从募集方式看，基础设施 REITs 采取公 募方式， 类 REITs 一般为私募发行， 以机构投资者为主， 流动性相对较差； 从基金管理人要求看，基础设施 REITs 较类 REITs 要求更严格，核心工作 更倾向于运营基础设施项目；从退出方式看，基础设施 REITs 可通过二级 市场交易退出，类 REITs 一般到期回购、处置或清算资产。 基础设施基础设施 REITs 与国外与国外 REITs 区别区别：从应用领域看，成熟国家 REITs 底 层物业类型丰富且分散，美国权益

5、型 REITs 市值分布中住宅与基础设施均 仅占 15.6%，国内 REITs 则要求应用于基础设施领域；从 REITs 模式看， 成熟市场包括“公募基金+股权” 、 “公募基金+ABS”两种，国内受相关法 律限制，基础设施 REITs 只试点“公募基金+ABS” ；从资产、负债要求看， 国内基础设施 REITs 更加严格， 包括 80%以上基金资产持有单一基础设施 资产支持证券全部份额，对外借款总额不超过基金资产 20%等；从税收政 策看，成熟市场大多对 REITs 实行租金收入优惠等，国内方面暂无相关优 惠政策； 从分红来看， 国内与新加坡、 美国等均要求分红比例不低于 90%。 投资建议

6、投资建议：随着公募 REITs 试点工作开启，国内基础设施领域有望加速发 展。地产板块，本次试点明确不包括住宅和商业地产，但纳入试点的仓储 物流与产业园区有望受益，建议关注拥有优质园区类资产的企业，如招商 蛇口，以及拥有优质仓储物流类资产的企业，如万科、南山控股。建筑建 材板块，REITs 利好基础设施建设，建材建筑龙头有望受益，建议关注建 材龙头东方雨虹、华新水泥、垒知集团，以及建筑龙头中国建筑、中国中 铁、中国铁建、葛洲坝。环保公用板块，当前我国城镇供热、污水、垃圾 处理领域正处于快速发展期，投资需求较大，且存量项目现金流稳定，非 常适合推进 REITs 试点；REITs 政策出台有利于企