【东方证券】房地产行业周报：京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑-260608（21页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：根据此前报告根据此前报告中我们提出的研究框架，关注楼市后续修复的可持续性，一方面要关注租金数据中我们提出的研究框架，关注楼市后续修复的可持续性，一方面要关注租金数据能否率先企稳改善，另一方面要关注成交结构的演绎，低总价段的上涨能否向上传导。根据我能否率先企稳改善，另一方面要关注成交结构的演绎，低总价段的上涨能否向上传导。根据我们最新获得的们最新获得的 5 月数据：租金方面，尽管月数据：租金方面，尽管 5 月

2、处于春节后返城季节性效应的收尾与年中高校毕月处于春节后返城季节性效应的收尾与年中高校毕业季前夕的租赁需求空窗期，全国住宅租金整体数据也确实有所降温，但上海、北京、深圳依业季前夕的租赁需求空窗期，全国住宅租金整体数据也确实有所降温，但上海、北京、深圳依然超预期逆势彰显了修复韧性，已连续三个月环比上涨，其中上海租金涨幅持续明显领跑全然超预期逆势彰显了修复韧性，已连续三个月环比上涨，其中上海租金涨幅持续明显领跑全国，近两月环比涨幅均在国，近两月环比涨幅均在 0.5%以上，预计以上，预计 6 月随着全国高校毕业季拉开帷幕，租赁市场将步月随着全国高校毕业季拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期，我们判断

3、核心城入传统旺季窗口期，我们判断核心城市的租金数据仍将延续结构性行情。成交结构方面，尽管市的租金数据仍将延续结构性行情。成交结构方面，尽管5 月上海二手房各总价段涨幅均呈现季节性回落，但整体仍呈现持续上涨趋势，公积金贷款覆月上海二手房各总价段涨幅均呈现季节性回落，但整体仍呈现持续上涨趋势，公积金贷款覆盖不到的盖不到的 300-1500 万中高总价段房产万中高总价段房产 5 月依然维持了月依然维持了 4 月以来的止跌上涨趋势。月以来的止跌上涨趋势。5 月月 17 日提日提示短期风险的周观点中我们曾明确提示市场，我们认为后续成交量仍能维持韧性，但今年价格示短期风险的周观点中我们曾明确提示市场，我们

4、认为后续成交量仍能维持韧性，但今年价格端持续超预期的可能性不大，随着天气逐渐炎热，后续带看、到访数据都会继续走弱，端持续超预期的可能性不大，随着天气逐渐炎热，后续带看、到访数据都会继续走弱，7、8月份不排除有房价环比下跌的可能，但预计幅度有限。我们依然维持年初以来的坚定判断，对月份不排除有房价环比下跌的可能，但预计幅度有限。我们依然维持年初以来的坚定判断，对于楼市复苏灯塔上海，今年仍是筑底形态，明年才于楼市复苏灯塔上海，今年仍是筑底形态，明年才是持续涨价形态。近期地产股走势趋弱，除是持续涨价形态。近期地产股走势趋弱，除了交易因素外，一定程度上也反映了市场对于数据边际转弱的担忧，但我们依旧旗帜鲜

5、明地看了交易因素外，一定程度上也反映了市场对于数据边际转弱的担忧，但我们依旧旗帜鲜明地看好上海楼市，不是中继反弹，而是大周期的拐点，租金数据的持续超预期、量价的持续反季节好上海楼市，不是中继反弹，而是大周期的拐点，租金数据的持续超预期、量价的持续反季节性韧性都能给到我们“这次不一样”的信心。当前性韧性都能给到我们“这次不一样”的信心。当前 A股申万地产指数距离股申万地产指数距离 3 月前低仅有月前低仅有 3%的的距离，距离，我们认为我们认为当前位置机会大于风险。当前位置机会大于风险。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：租金租金方面，方面，京沪深表现超预期，上海涨幅持续领跑全国。京沪深表现超

6、预期，上海涨幅持续领跑全国。根据中指院监测的 50 城住宅租金数据，截至 2026 年 5 月，全国租金已持续两个月下行；而上海、深圳及北京的租金具有较强韧性，当前已连续三个月上行；值得一提的是，上海租金涨幅近三个月持续领跑全国，26 年 3-5月租金月涨幅分别为 0.4%、0.6%、0.5%，而同期全国 50 城租金月环比分别为 0.1%、-0.1%、-0.1%。成交结构方面，成交结构方面，5 月上海各总价段涨幅整体呈季节性回落，但公积金贷款覆盖不到的月上海各总价段涨幅整体呈季节性回落，但公积金贷款覆盖不到的 300-1500 万中高总价段房产仍维持万中高总价段房产仍维持 4 月以来止跌上涨